Apartman yöneticisini görevden alma yetkisi kat malikleri kuruluna aittir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesi uyarınca yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla atanır; azil de aynı çoğunlukla yapılır. Yani atama usulü neyse, görevden alma usulü de odur.
Uygulamada en çok merak edilen iki soru şudur: Haklı sebep göstermek zorunlu mu? Kurul, çoğunluğu sağladığı sürece sebep göstermeden yöneticiyi değiştirebilir. Mahkeme yöneticiyi azledebilir mi? Hayır; azil kurulun yetkisindedir. Ancak kat malikleri anlaşamaz veya toplanıp yönetici atayamazsa, sulh hukuk mahkemesi yönetici atayabilir. Mahkemece atanan yönetici ise altı ay geçmeden kurul kararıyla değiştirilemez.
Ankara profesyonel site ve bina yönetimi alanında 130’dan fazla projede, 10.000’i aşkın dairede hizmet veren PMC Group olarak bu rehberde; azil için gereken çifte çoğunluğu hesaplama örnekleriyle, toplantı ve karar sürecini, mahkeme yolunu, istifa ve tazminat konularını, devir teslim listesini ve örnek azil kararı metnini ele alıyoruz.
Yöneticiyi Kim, Hangi Çoğunlukla Görevden Alabilir?
Yetki tek bir organdadır: kat malikleri kurulu. Yönetim kurulu, denetim kurulu veya tek tek kat malikleri yöneticiyi tek başına görevden alamaz.
| Konu | Kural | Dayanak |
|---|---|---|
| Yetkili organ | Kat malikleri kurulu | KMK m.34 |
| Gereken çoğunluk | Sayı ve arsa payı çoğunluğu (ikisi birden) | KMK m.34 |
| Haklı sebep | Zorunlu değil | Kurul takdiri |
| Mahkeme azledebilir mi? | Hayır — azil kurul yetkisindedir | KMK m.34 |
| Mahkemece atanan yönetici | 6 ay geçmeden kurulca değiştirilemez | KMK m.34 |
| Yönetici zorunluluğu | 8 ve daha fazla bağımsız bölümde zorunlu | KMK m.34 |
📌 En kritik nokta: Çoğunluk, toplantıya katılanlar üzerinden değil kat maliklerinin tamamı üzerinden hesaplanır. 40 daireli bir binada toplantıya 25 kişi katılsa ve 20’si azil yönünde oy kullansa bile, tüm maliklerin yarıdan fazlası (21) sağlanmadığı için karar geçersizdir.
Çifte Çoğunluk: Sayı ve Arsa Payı Birlikte
Azil kararının en sık iptal edilme sebebi budur. İki koşul aynı anda sağlanmalıdır; biri eksikse karar geçersizdir.
Örnek 1: Eşit Arsa Paylı Bina (Geçerli)
| Kriter | Toplam | Gereken | Elde Edilen | Sonuç |
|---|---|---|---|---|
| Kat maliki sayısı | 40 | 21 | 24 | ✅ |
| Arsa payı | 1.000/1.000 | 501 | 600 | ✅ |
Her iki koşul da sağlandığı için azil kararı geçerlidir.
Örnek 2: Dükkân ve Dubleks Bulunan Bina (Geçersiz)
| Kriter | Toplam | Gereken | Elde Edilen | Sonuç |
|---|---|---|---|---|
| Kat maliki sayısı | 40 | 21 | 23 | ✅ |
| Arsa payı | 1.000/1.000 | 501 | 460 | ❌ |
Sayı çoğunluğu var ancak arsa payı çoğunluğu yok. Karar geçersizdir ve iptal davasına konu olur. Bu durum özellikle büyük dubleks daireler ve dükkânların bulunduğu binalarda yaşanır: küçük daire sahipleri sayıca çoğunlukta olsa bile arsa payı toplamı yetmeyebilir.
Yapılması gereken: Toplantı öncesinde tapu kayıtlarından bağımsız bölüm bazında arsa payı cetveli çıkarılmalı ve hesap önceden yapılmalıdır. Aynı hesap mantığı yönetim planı değişikliğinde de geçerlidir; ayrıntı için Yönetim Planı Değişikliği Nasıl Yapılır? yazımıza bakabilirsiniz.
Kimler Oy Kullanabilir?
| Kişi | Oy Hakkı | Açıklama |
|---|---|---|
| Kat maliki | Var | Her bağımsız bölüm için bir oy |
| Birden çok bölümü olan malik | Var | Bölüm sayısı kadar oy, ancak yasal üst sınır gözetilir |
| Kiracı | Kural olarak yok | Malikin yazılı yetkisi varsa temsilen kullanılabilir |
| Paylı mülkiyette maliklerden biri | Var | Kendi aralarında belirledikleri temsilci oy kullanır |
| Vekâletle katılan | Var | Yazılı vekâletname aranır, yasal temsil sınırı gözetilir |
Kiracıların oy hakkı konusundaki ayrıntılar için Kiracı Yönetici Seçiminde Oy Kullanabilir Mi? yazımızı inceleyebilirsiniz.
Azil Süreci Adım Adım
1. Toplantı Yolunu Belirleyin
İki seçenek vardır:
- Olağan genel kurulu beklemek: Yönetici zaten her yıl olağan toplantıda yeniden atanır. Süre yakınsa en pratik yoldur.
- Olağanüstü toplantı çağırmak: Acil durumlarda tercih edilir. Çağrı usulü için Apartmanlarda Olağanüstü Toplantı Nasıl Yapılır? rehberimize bakın.
2. Gündemi Açıkça Yazın
Çağrı yazısında “yöneticinin görevden alınması ve yeni yönetici seçimi” maddesi açıkça yer almalıdır. Gündemde bulunmayan bir konuda azil kararı alınamaz; alınırsa iptal edilir.
Gündeme her iki maddeyi birlikte koyun. Yalnızca azil maddesi yazılıp yeni seçim yapılmazsa bina yöneticisiz kalır ve işlemler tıkanır.
3. Tebligatı Belgeleyin
Çağrı, yönetim planındaki usule uygun yapılmalı ve tebliğ belgeleri saklanmalıdır. Usulsüz çağrı, azil kararının en yaygın iptal sebeplerindendir. Toplantı düzeni için Apartman Toplantı Yönetimi ve Karar Alma Süreçleri yazımız yol gösterir.
4. Oylamayı Yapın ve Sayıları Yazın
Karar metninde toplam malik sayısı, toplam arsa payı, olumlu oy veren malik sayısı ve arsa payı toplamı ayrı ayrı belirtilmelidir. “Oy çokluğuyla kabul edildi” ifadesi tek başına yetersizdir; sayılar yazılmazsa çoğunluğun sağlandığı ispat edilemez.
5. Karar Defterine İşleyin
Karar, noter onaylı karar defterine yazılır ve divan heyetince imzalanır. Karar defterinin işlevi ve tutulma usulü için Apartman Karar Defteri Nedir? yazımıza bakabilirsiniz.
6. Devir Teslimi Yapın
Eski yöneticiden tüm belge ve yetkiler tutanakla devralınır. Ayrıntılı liste aşağıdaki bölümdedir.
Örnek Azil ve Yeni Yönetici Seçimi Karar Metni
Aşağıdaki metin karar defterine yazılabilecek örnek bir karardır. Sitenizin gerçek verileriyle doldurulmalı ve hukuki kontrolden geçirilmelidir.
…………………… APARTMANI / SİTESİ KAT MALİKLERİ KURULU KARARI Karar No : …… Karar Tarihi : …/…/20…… Toplantı Türü : Olağan / Olağanüstü Toplantı Yeri : ……………………………… GÜNDEM: 1) Yöneticinin görevden alınması 2) Yeni yönetici seçimi 3) Devir teslim işlemlerine ilişkin yetkilendirme Ana gayrimenkulde toplam …… bağımsız bölüm bulunmakta olup, toplam arsa payı ……/…… 'dir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesi uyarınca yönetici, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile atanır ve aynı çoğunlukla görevden alınır. Yapılan oylama sonucunda: - Toplam kat maliki sayısı : …… - Görevden alma yönünde oy veren sayısı : …… (gereken: ……) - Toplam arsa payı : ……/…… - Görevden alma yönünde arsa payı : ……/…… (gereken: ……/……) hem SAYI hem ARSA PAYI bakımından çoğunluk SAĞLANMIŞTIR. KARAR: 1) …………………… 'ın yöneticilik görevine son verilmesine, 2) Yeni yönetici olarak …………………… 'ın …/…/20…… - …/…/20…… dönemi için seçilmesine, 3) Eski yöneticinin; karar defteri, işletme projesi, gelir-gider belgeleri, banka hesap bilgileri, sözleşmeler, demirbaş listesi ve anahtarları en geç …… gün içinde tutanakla yeni yönetime devretmesine, 4) Banka hesaplarındaki imza yetkisinin yeni yöneticiye devredilmesi için gerekli işlemlerin yapılmasına, hem sayı hem arsa payı çoğunluğu ile karar verilmiştir. DİVAN BAŞKANI KÂTİP ÜYE KÂTİP ÜYE ………………… ………………… ………………… (imza) (imza) (imza)
Genel kurul karar metni formatı için Olağan Genel Kurul Kararları Örneği ve diğer hazır metinler için belge örneklerimiz sayfamızdan yararlanabilirsiniz.
Mahkeme Yolu: Ne Zaman Devreye Girer?
Burada yaygın bir yanlış anlaşılma vardır: mahkeme, yöneticiyi doğrudan azledemez. Azil kat malikleri kurulunun yetkisindedir. Mahkemenin devreye girdiği hâller sınırlıdır.
| Durum | Mahkemenin Rolü | Dayanak |
|---|---|---|
| Kat malikleri anlaşamıyor veya toplanıp yönetici atayamıyor | Sulh hukuk mahkemesi yönetici atar | KMK m.34 |
| Mahkemece atanan yöneticinin 6 ay dolmadan değiştirilmesi | Haklı sebep varsa atayan mahkeme izin verir | KMK m.34 |
| Yönetici yükümlülüğünü yerine getirmiyor, zarar doğuyor | Zarar gören kat maliki hâkimin müdahalesini isteyebilir | KMK m.33 |
| Azil kararının usulsüz olduğu iddiası | Kurul kararının iptali davası | KMK m.33 |
Kurul Kararının İptali: Süreler
Alınan azil kararına itiraz edilecekse, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesindeki süreler işler:
| Kim | Süre | Başlangıç |
|---|---|---|
| Toplantıya katılıp aleyhte oy kullanan | 1 ay | Karar tarihinden itibaren |
| Toplantıya katılmayan | 1 ay | Kararı öğrendiği tarihten itibaren |
| Her hâlükârda | 6 ay | Karar tarihinden itibaren |
Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise ana gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir.
Yönetici İstifa Edebilir Mi?
Evet. Yönetici, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 38. maddesi uyarınca kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur; bu ilişki karşılıklı güvene dayanır ve taraflar sona erdirebilir.
Ancak istifa usulüne uygun yapılmalıdır:
- Yazılı olarak bildirin. Sözlü istifa ispat sorunu yaratır. Örnek metin için istifa dilekçesi örneğimize bakabilirsiniz.
- Kurulu toplantıya çağırın. Yeni yönetici seçilene kadar binanın yönetimsiz kalmaması gerekir.
- Devir teslimi tamamlayın. Belge ve yetkiler tutanakla teslim edilmelidir.
- Uygun zamanı gözetin. Örneğin ısıtma sezonunun ortasında veya genel kurul arifesinde ani istifa, siteyi zarara uğratabilir.
⚠️ Tazminat riski iki yönlüdür. Vekâlet ilişkisinde uygun olmayan zamanda sözleşmeyi sona erdiren taraf, karşı tarafın bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür. Bu kural hem uygunsuz zamanda istifa eden yönetici hem de ücretli yöneticiyi zamansız azleden kurul için geçerlidir. Profesyonel yönetim şirketiyle çalışılıyorsa, fesih şartları sözleşmede ayrıca düzenlenir.
Devir Teslim Kontrol Listesi
Azil kararı tek başına yeterli değildir. Devir teslim yapılmazsa yeni yönetim işlem yapamaz. Aşağıdaki kalemler tutanakla devralınmalıdır.
| Kategori | Devralınacaklar |
|---|---|
| Defter ve kayıt | Noter onaylı karar defteri, işletme defteri, gelir-gider kayıtları |
| Mali | Banka hesap bilgileri ve imza yetkisi devri, kasa mevcudu, aidat borç listesi, işletme projesi |
| Belge | Fatura ve makbuzlar, tedarikçi sözleşmeleri, sigorta poliçeleri, bakım raporları |
| Personel | İş sözleşmeleri, SGK bildirgeleri, bordrolar, kıdem-ihbar karşılığı bilgileri |
| Hukuki | Devam eden dava ve icra dosyaları, ihtarnameler, yönetim planı |
| Fiziki | Ortak alan anahtarları, kartlar, demirbaş listesi, kamera kayıt erişimi |
| Dijital | Yönetim yazılımı erişim bilgileri, e-posta ve abonelik hesapları |
Eski yönetici devretmezse ne olur? Öncelikle yazılı talep ve noter ihtarnamesi gönderilir. Sonuç alınamazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir. Ayrıca yönetici, vekil gibi sorumlu olduğundan hesap verme yükümlülüğünü yerine getirmemesi kişisel sorumluluğunu doğurabilir. Ayrıntı için Site Yöneticisinin Hukuki Sorumluluğu yazımızı inceleyin.
Azil Kararını Geçersiz Kılan 7 Hata
- Sadece sayı çoğunluğuna bakmak. Arsa payı çoğunluğu sağlanmadan alınan karar iptal edilir.
- Katılanların çoğunluğunu esas almak. Ölçü, toplantıya katılanlar değil tüm kat malikleridir.
- Gündemde belirtmemek. Gündemde olmayan konuda azil kararı alınamaz.
- Usulsüz çağrı ve tebligat. Maliklerin toplantıdan haberdar edilmemesi tek başına iptal sebebidir.
- Sayıları karar metnine yazmamak. “Oy çokluğuyla” ifadesi çoğunluğun sağlandığını ispat etmez.
- Yeni yönetici seçmemek. Bina yönetimsiz kalır, banka ve resmî işlemler tıkanır.
- Mahkemece atanan yöneticide 6 ay kuralını atlamak. Süre dolmadan alınan değiştirme kararı geçersizdir; haklı sebep varsa atayan mahkemeden izin alınmalıdır.
Azil Yerine Profesyonel Yönetime Geçiş
Uygulamada azil taleplerinin önemli bir kısmı kişisel husumetten değil, işin ağırlığından doğar. Gönüllü yöneticiler; aidat tahsilatı, personel bordrosu, SGK bildirimleri, tedarikçi yönetimi, hukuki süreçler ve mevzuat takibini tek başına yürütmekte zorlanır.
Bu durumda iki seçenek vardır:
- Yeni bir kat maliki yönetici seçmek — aynı sorunun birkaç yıl sonra tekrarlaması olasıdır.
- Profesyonel yönetim şirketiyle çalışmak — sorumluluk kurumsallaşır, süreçler belgelenir. Dışarıdan yönetici atanabilmesinin hukuki çerçevesi için Dışarıdan Biri Apartman Yöneticisi Olabilir Mi? yazımıza bakabilirsiniz.
Yöneticinin yasal görev tanımını ve yükünü görmek için Apartman Yöneticisinin Görevleri ile Site Yönetim Kurulu Görevleri yazılarımızı inceleyebilirsiniz.
PMC Group’un Yönetim Devri Yaklaşımı
- Çoğunluk hesabı: Tapu kayıtlarından arsa payı cetveli çıkarılır, çifte çoğunluk toplantı öncesi hesaplanır.
- Çağrı ve gündem: Tebligat usulüne uygun yapılır, belgeler dosyalanır.
- Karar metni: Sayılar ve arsa payları eksiksiz yazılarak karar defterine işlenir.
- Devir teslim: Defter, mali kayıt, personel dosyası ve dijital erişimler tutanakla devralınır.
- Hukuki destek: İtiraz ve iptal davası süreçleri bünyemizdeki kat mülkiyeti uzmanı avukatlarca yürütülür.
- Cayma bedeli yok: Sözleşmelerimizde cayma bedeli ve taahhüt bulunmaz; memnun kalmazsanız fesih mümkündür.
Ankara genelinde 130’u aşkın projede bu standartlarla hizmet veriyoruz. Hizmet paketlerimizi inceleyin veya teklif alın.
Sıkça Sorulan Sorular (FAQ)
Apartman yöneticisi nasıl görevden alınır?
Kat malikleri kurulu kararıyla görevden alınır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesi uyarınca yönetici, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla atanır; azil de aynı çoğunlukla yapılır. Karar olağan veya olağanüstü toplantıda alınabilir.
Yöneticiyi görevden almak için kaç kişinin oyu gerekir?
Kat maliklerinin yarıdan fazlasının oyu gerekir ve bu çoğunluk hem sayı hem arsa payı bakımından sağlanmalıdır. 40 daireli bir binada en az 21 malik ve toplam arsa payının yarıdan fazlası aranır. Hesap, toplantıya katılanlar üzerinden değil tüm kat malikleri üzerinden yapılır.
Yöneticiyi görevden almak için haklı sebep şart mı?
Hayır. Kat malikleri kurulu, gerekli çoğunluğu sağladığı sürece sebep göstermeden yöneticiyi değiştirebilir. Ancak ücretli bir yönetici veya yönetim şirketi söz konusuysa, zamansız fesih tazminat sorumluluğu doğurabilir.
Mahkeme yöneticiyi azledebilir mi?
Hayır. Azil kat malikleri kurulunun yetkisindedir. Mahkeme yalnızca kat malikleri anlaşamadığında veya toplanıp yönetici atayamadığında yönetici atayabilir. Ayrıca usulsüz alınan azil kararının iptali için sulh hukuk mahkemesine başvurulabilir.
Mahkemenin atadığı yönetici değiştirilebilir mi?
Atama tarihinden itibaren altı ay geçmedikçe kat malikleri kurulu tarafından değiştirilemez. Haklı bir sebep çıkarsa, yöneticiyi atamış olan sulh hukuk mahkemesi değiştirmeye izin verebilir.
Azil kararına nasıl itiraz edilir?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesi uyarınca sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açılır. Toplantıya katılıp aleyhte oy kullananlar karar tarihinden, katılmayanlar kararı öğrendikleri tarihten itibaren 1 ay; her hâlükârda karar tarihinden itibaren 6 ay içinde dava açmalıdır.
Apartman yöneticisi istifa edebilir mi?
Evet. Yönetici, KMK 38. madde uyarınca vekil gibi sorumlu olduğundan görevi bırakabilir. İstifa yazılı yapılmalı, kurul toplantıya çağrılmalı ve devir teslim tamamlanmalıdır. Uygun olmayan zamanda yapılan istifa, doğan zarardan sorumluluk doğurabilir.
Eski yönetici belgeleri teslim etmezse ne yapılır?
Önce yazılı talep, ardından noter ihtarnamesi gönderilir. Sonuç alınamazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir. Yönetici vekil gibi sorumlu olduğundan hesap verme yükümlülüğünü yerine getirmemesi kişisel sorumluluğunu doğurabilir.
Yönetici azledilince bina yönetimsiz mi kalır?
Kalmaması için gündeme azil ve yeni yönetici seçimi maddelerinin birlikte konulması gerekir. Sekiz ve daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atanması zorunludur; kurul atayamazsa sulh hukuk mahkemesinden atama istenebilir.
Kiracı yöneticinin azlinde oy kullanabilir mi?
Kural olarak hayır; oy hakkı kat malikine aittir. Kiracı ancak malikin yazılı yetkisiyle temsilen oy kullanabilir. Bu durumda vekâletname toplantı tutanağına eklenmelidir.
Sonuç: Çoğunluk Hesabı ve Belge Disiplini
Yönetici azli hukuken zor bir işlem değildir; usulüne uyulmadığı için zorlaşır. İptal edilen kararların neredeyse tamamı aynı üç sebepten kaynaklanır: arsa payı çoğunluğunun hesaplanmaması, gündeme yazılmaması ve tebligatın belgelenmemesi.
Doğru sıralama nettir: (1) arsa payı cetvelini çıkarıp çifte çoğunluğu önceden hesaplayın, (2) gündeme azil ve yeni seçim maddelerini birlikte yazın, (3) tebligatı belgeleyin, (4) karar metnine sayıları eksiksiz işleyin, (5) devir teslimi tutanakla tamamlayın.
🎯 Sitenize Özel Yönetim Devri Desteği
- ✅ Arsa payı cetveli ve çifte çoğunluk hesabı
- ✅ Çağrı, gündem ve tebligat dokümantasyonu
- ✅ Karar metni hazırlığı ve karar defterine işleme
- ✅ Devir teslim tutanağı ve banka yetki devri takibi
📞 Hemen Teklif Alın | ☎️ 0850 885 5 911
İlgili diğer rehberlerimiz:
