Sitede Daireyi Günlük Kiralamak (Airbnb) Yasak Mı? 7464 Sayılı Kanun ve Oybirliği Şartı

Bir daireyi günlük veya kısa süreli kiralamak yasak değildir; ancak izin belgesi olmadan yapılması yasaktır. 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına Dair Kanun (Resmî Gazete: 2 Kasım 2023, Sayı 32357) uyarınca, konutunu 100 gün veya daha kısa süreyle kiralamak isteyen malikin Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan izin belgesi alması zorunludur.

Site ve apartman yönetimlerini doğrudan ilgilendiren nokta şudur: izin belgesi başvurusunda, binadaki tüm kat maliklerinin oybirliğiyle aldığı kararın ibrazı zorunludur. Yani binada tek bir kat maliki bile “hayır” derse, o dairede turizm amaçlı kiralama yapılamaz. Belgesiz faaliyet gösterenlere 100.000 TL’den başlayıp 1.000.000 TL’ye çıkan idari para cezası uygulanır.

Ankara profesyonel site ve bina yönetimi alanında 130’dan fazla projede, 10.000’i aşkın dairede hizmet veren PMC Group olarak bu rehberde; hangi kiralamanın kapsama girdiğini, oybirliği kararının nasıl alınacağını, izinsiz kiralama yapan komşuya karşı ne yapılabileceğini ve yönetimin elindeki araçları ele alıyoruz.

7464 Sayılı Kanun Künyesi

Hangi Kiralama “Turizm Amaçlı” Sayılır?

Ölçüt tek ve nettir: kira süresi. Konutun 100 gün veya daha kısa süreyle kiralanması turizm amaçlı kiralama sayılır ve izin belgesi gerektirir. 100 günü aşan kiralamalar kanun kapsamı dışındadır ve normal kira hukukuna tabidir.

📌 Yaygın Yanlış Bilgi: “Ben Airbnb’ye vermiyorum, sadece tanıdıklara birkaç günlüğüne veriyorum” savunması kapsamı değiştirmez. Kanun platformu değil, süreyi esas alır. Aynı şekilde “kira sözleşmesi yapmadım” demek de sorumluluğu ortadan kaldırmaz.

Oybirliği Şartı: Tek Ret Yeterli

Kanunun site ve apartman yönetimleri açısından en önemli hükmü budur. İzin belgesi başvurusunda, izin belgesine konu bağımsız bölümün bulunduğu binadaki tüm kat maliklerinin oybirliğiyle aldığı kararın ibraz edilmesi zorunludur.

• Oybirliği aranır, çoğunluk yetmez. Kat maliklerinden biri karşı çıkarsa izin belgesi alınamaz.
• Karar, kat maliklerine aittir. Kiracıların oy hakkı yoktur; karar bağımsız bölüm maliklerince alınır.
• Birden çok bloklu sitelerde ölçek binadır. Kararın, ilgili dairenin bulunduğu binadaki kat maliklerinden alınması yeterlidir; sitenin tamamının onayı aranmaz.
• Karar defterine işlenmelidir. Noter onaylı karar defterine geçirilmemiş bir karar, başvuruda ispat sorunu yaratır.

Bu şart, uygulamada turizm amaçlı kiralamanın önündeki en büyük engeldir. 40 daireli bir binada 39 malik onaylasa bile, tek bir ret başvuruyu düşürür. Kat malikleri kurulunda karar alma usulü için Apartman Toplantı Yönetimi ve Karar Alma Süreçleri yazımıza bakabilirsiniz.

İzin Belgesi Süreci ve Plaket Zorunluluğu

İzin belgesi, Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından düzenlenir. Sürecin ana adımları:

1. Kat malikleri oybirliği kararı alınır ve belgelenir.
2. Bakanlığa başvuru yapılır; tapu, kimlik ve oybirliği kararı sunulur.
3. İzin belgesi düzenlenir ve malik adına kaydedilir.
4. Plaket asılır. Bakanlıkça verilen plaketin, turizm amaçlı kiralama yapılan konutun girişine asılması zorunludur.

Plaket neden önemli? Yönetim ve komşular için en kolay denetim aracıdır. Kapısında plaket bulunmayan ancak sürekli farklı kişilerin girip çıktığı bir daire, izinsiz faaliyet şüphesi doğurur ve bildirime konu edilebilir.

Yüzde 25 Sınırı

Kanun, bir binanın tamamının kısa süreli kiralama tesisine dönüşmesini engellemek için sayısal sınır getirmiştir: üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda, aynı kiraya veren adına en fazla bağımsız bölümlerin yüzde yirmi beşi oranında izin belgesi düzenlenebilir.

Örnek: 20 daireli bir binada tek bir kişi en fazla 5 daire için izin belgesi alabilir.

Ceza Kademeleri

Cezalar her konut için ayrı ayrı uygulanır. Aynı binada birden fazla daireyi izinsiz kiralayan bir kişi, her daire için ayrı ceza ile karşılaşır.

Komşum İzinsiz Günlük Kiralıyor: Ne Yapabilirim?

Site sakinlerinin en sık sorduğu soru budur. İzlenecek yol kademelidir.

1. Durumu Belgeleyin

Tarihli kayıt tutun: giriş-çıkış sıklığı, farklı kişilerin varlığı, ilan siteleri veya sosyal medyadaki paylaşımların ekran görüntüsü, kapıda plaket bulunup bulunmadığı. Belge olmadan hiçbir adım sonuç vermez.

2. Yönetime Yazılı Bildirin

Sözlü şikâyet ispat değeri taşımaz. Yönetime tarihli dilekçe verin; yönetim de konuyu karar defterine işlemelidir.

3. Noter İhtarnamesi Gönderin

Yönetim, ilgili kat malikine faaliyeti durdurması için noter ihtarnamesi gönderir. İhtarname hem uyarı işlevi görür hem de sonraki hukuki adımların dayanağı olur. Hazır metinler için ihtarname örnekleri sayfamızdan yararlanabilirsiniz.

4. Bakanlığa Bildirimde Bulunun

İzin belgesi denetimi ve idari para cezası yetkisi Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndadır. İl kültür ve turizm müdürlüğüne yapılacak bildirim, denetim sürecini başlatır. Bildirimde adres, tespit tarihleri ve varsa ilan kayıtları sunulmalıdır.

5. Sulh Hukuk Mahkemesine Başvurun

Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında, bağımsız bölümün tahsis amacına aykırı kullanımı ve diğer kat maliklerinin huzurunun bozulması nedeniyle sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir. Görevli mahkeme sulh hukuk, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

⚠️ Yapılmaması Gerekenler: Daireye girmeye çalışmak, kilit değiştirmek, elektrik-su kesmek veya kiracıları fiilen engellemek hukuka aykırıdır ve şikâyetçi konumundaki kat malikini haksız duruma düşürür. Süreç yalnızca yazılı ve resmî yollarla yürütülmelidir.

Yönetimin Elindeki Araçlar

Site yönetimi, izinsiz kiralamaya karşı pasif kalmak zorunda değildir.

1. Kat malikleri kurulu kararı. Binada turizm amaçlı kiralamaya izin verilmediği yönünde karar alınıp karar defterine işlenmesi, sonraki başvurularda oybirliğinin bulunmadığının açık kanıtıdır.
2. Yönetim planına hüküm eklenmesi. Bağımsız bölümlerin kullanım amacına ilişkin kısıtlama, yönetim planına işlendiğinde tapu siciline bağlanır ve sonraki malikleri de bağlar. Süreç için Yönetim Planı Değişikliği Nasıl Yapılır? rehberimize bakın.
3. Giriş güvenliği ve kayıt. Kartlı geçiş, misafir kaydı ve güvenlik prosedürleri, tespit ve belgelemeyi kolaylaştırır.
4. Yazılı uyarı ve ihtarname disiplini. Her tespit yazılı hâle getirilmeli, tebliğ belgeleri saklanmalıdır.
5. Ortak gider farkı. Kısa süreli kiralama, asansör, temizlik, güvenlik ve çöp giderlerini artırır. Bu artış işletme projesinde gerekçelendirilerek dikkate alınabilir.

Yöneticinin bu konudaki sorumluluk sınırları için Site Yöneticisinin Hukuki Sorumluluğu yazımızı inceleyebilirsiniz.

Kısa Süreli Kiralamanın Siteye Etkileri

Bu etkiler, kat maliklerinin oybirliği kararında neden çoğunlukla olumsuz oy kullandığını açıklar. Buna karşılık kiralama izinli ve kurallı yapıldığında, ek gider payı belirlenerek dengeli bir çözüm de üretilebilir.

PMC Group’un Yaklaşımı

• Tespit ve belgeleme: Şüpheli kullanım yazılı tutanakla kayıt altına alınır, giriş kayıtlarıyla desteklenir.
• Kurul kararı yönetimi: Turizm amaçlı kiralamaya ilişkin kat malikleri kararı usulüne uygun alınır ve karar defterine işlenir.
• Hukuki süreç: İhtarname, Bakanlığa bildirim ve dava aşamaları bünyemizdeki kat mülkiyeti uzmanı avukatlarca yürütülür.
• Yönetim planı desteği: Kullanım amacı kısıtlamasının yönetim planına işlenmesi için teknik ve hukuki hazırlık yapılır.
• Giriş güvenliği: Kartlı geçiş ve misafir kayıt sistemleriyle denetlenebilir bir yapı kurulur.

Ankara genelinde 130’u aşkın projede bu standartlarla hizmet veriyoruz. Hizmet paketlerimizi inceleyin veya teklif alın.

Sıkça Sorulan Sorular (FAQ)

Daireyi günlük kiralamak yasak mı?

Kendi başına yasak değildir, ancak izin belgesi olmadan yapılması yasaktır. 7464 sayılı Kanun uyarınca 100 gün veya daha kısa süreli konut kiralamaları turizm amaçlı sayılır ve Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan izin belgesi alınması zorunludur.

İzin belgesi için komşuların onayı şart mı?

Evet. Başvuruda, dairenin bulunduğu binadaki tüm kat maliklerinin oybirliğiyle aldığı kararın ibrazı zorunludur. Tek bir kat malikinin ret oyu başvuruyu engeller. Çoğunluk kararı yeterli değildir.

Kaç günden az kiralama kapsama giriyor?

100 gün veya daha kısa süreli kiralamalar turizm amaçlı kiralama sayılır. 101 gün ve üzeri kiralamalar kanun kapsamı dışındadır ve adi kira hükümlerine tabidir.

İzin belgesiz kiralamanın cezası ne kadar?

Her konut için 100.000 TL idari para cezası uygulanır ve 15 gün süre verilir. Süre sonunda faaliyet sürerse 500.000 TL, buna rağmen devam edilirse 1.000.000 TL ceza uygulanır. Cezalar her konut için ayrı ayrı kesilir.

Sitede oybirliği tüm bloklardan mı alınır?

Hayır. Karar, izin belgesine konu dairenin bulunduğu binadaki kat maliklerinden alınır. Birden çok bloklu sitelerde diğer blokların onayı aranmaz.

Kiracı, kiraladığı daireyi günlük kiralayabilir mi?

Hayır. İzin belgesi sahibinden kiraladığı konutu kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kiraya verenlere 100.000 TL idari para cezası uygulanır. Ayrıca alt kiralama, kira sözleşmesine ve Türk Borçlar Kanunu hükümlerine de aykırılık oluşturabilir.

Bir kişi binada kaç daire için izin belgesi alabilir?

Üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda, aynı kiraya veren adına en fazla bağımsız bölümlerin yüzde yirmi beşi oranında izin belgesi düzenlenebilir. 20 daireli bir binada bu sınır 5 dairedir.

Plaket zorunlu mu?

Evet. Bakanlıkça verilen plaketin, turizm amaçlı kiralama yapılan konutun girişine asılması zorunludur. Plaketin bulunmaması, izinsiz faaliyet şüphesi doğurur.

İzinsiz kiralamayı nereye şikâyet edebilirim?

Denetim ve ceza yetkisi Kültür ve Turizm Bakanlığı‘ndadır; il kültür ve turizm müdürlüğüne bildirim yapılabilir. Ayrıca site yönetimi aracılığıyla noter ihtarnamesi gönderilebilir ve sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir.

Yönetim planına “günlük kiralama yasaktır” hükmü konulabilir mi?

Evet. Bağımsız bölümlerin kullanım amacına ilişkin kısıtlama yönetim planına işlenebilir. Yönetim planı tapu siciline bağlandığı için bu hüküm, daireyi sonradan satın alan malikleri de bağlar. Değişiklik usulü ve gereken çoğunluk için yönetim planı rehberimize bakınız.

Sonuç: Karar Binada, Denetim Bakanlıkta

7464 sayılı Kanun, turizm amaçlı kiralamayı yasaklamamış; komşuların onayına bağlamıştır. Bu yönüyle kat maliklerine güçlü bir söz hakkı tanır: oybirliği sağlanamadığı sürece binada izinli kısa süreli kiralama yapılamaz.

Yönetimler için doğru sıralama şudur: (1) binanın tutumunu kat malikleri kurulunda karara bağlayın ve deftere işleyin, (2) kalıcı çözüm için yönetim planına kullanım amacı hükmü ekleyin, (3) izinsiz faaliyet tespitinde yazılı süreç yürütüp Bakanlığa bildirin. Fiilî müdahaleden kaçının; süreç resmî yollarla yürütüldüğünde sonuç alınır.

🎯 Sitenize Özel Kısa Süreli Kiralama Denetimi

• ✅ Binadaki izinsiz kiralama tespiti ve belgeleme
• ✅ Kat malikleri kurulu karar metni hazırlığı
• ✅ Yönetim planına kullanım amacı hükmü eklenmesi
• ✅ İhtarname ve Bakanlık bildirimi süreç yönetimi

📞 Hemen Teklif Alın | ☎️ 0850 885 5 911

İlgili diğer rehberlerimiz:

• 👉 Yönetim Planı Değişikliği Nasıl Yapılır?
• 👉 Apartman ve Sitelerde Oybirliği Gerektiren Kararlar
• 👉 Apartman Kuralları Nelerdir?
• 👉 Kat Mülkiyeti Kanunu Nedir?
• 👉 Apartmanda Su Kaçağı Kimin Sorumluluğunda?