Apartman ve Sitelerde Oybirliği Gerektiren Kararlar:
Apartman ve Sitelerde Oybirliği Gerektiren Kararlar: Yaşam alanlarının pek çoğu ortak bir bina veya alanda toplanır. Bu aynı zamanda beraber yaşamanın da temelini oluşturan önemli ögeler arasında yer alır. Bazı durumlarda tek bir apartman ve içerisinde bulunan daireler ile yaşam alanları oluşturulur. Diğer durumlarda da tüm apartmanlar bir arada bulunur ve site denilen yaşam alanları oluşur. Bu yaşam alanları ne olursa olsun beraber yaşamanın gerektirdiği koşulların sağlanması gereklidir. Apartman kararları hem site hem de tek bir apartman dahi olsa uygulanması ve alınması gereken ortak durumlardır. Bu ortak kararlar ile daha iyi bir yönetim politikası belirlenir.
Pek çok yaşam alanının daha düzenli ve yaşanabilir bir ortam olması için kararlar alınması gerekir. Apartman kararları olarak adlandırılan bu durumlar ile daha uygun bir yaşam kalitesi standartına ulaşmak mümkündür. Çoğu kuralın kabul edilip uygulanması için de oy birliği şartı vardır. Genel olarak apartman toplantılarında veya site toplantılarında öneri ve ihtiyaçlar belirlenir. Bu önergeler sunulur ve herkes tarafından oy kullanılır. Kullanılan otlar sayılır ve oy birliği gerektiren kararlarda müzakere edilir. Bu sayede gerekli uygulamalar için planlar yapılıp hayata geçirilebilir.
Yaşam alanını oluşturan site veya binanın hakla kayıtlanması veya alanların bölünmesi, bölünen alanların başkalarına devredilmesi gibi temliki tasarruflar veya apartmanın dış duvarlarının, üst çatı kısmının veya damının reklam yayınlanması sebebi ile kiralanması gibi önemli yönetim işleri de tüm kat sahiplerinin oybirliği ile alınıp uygulanması gereken kararlar arasında yer alır.
Yönetici Seçimi – Denetçi Seçimi:
Pek çok fazla daire sayısına sahip apartman ve sitelerde yaşanan karar alma mercilerinin sorunlarının üstesinden gelmek ve artan yaşam alanı ihtiyacını karşılamak için pek çok apartman ve site yerlerinde yönetici seçimi ve bu seçimin nasıl yapılacağı tartışılır. Özellikle gereklilik arz etmesi sebebi ile tek bir apartman dahi olsa yapılması önerilir. Apartmanlarda yaşanan pek çok sorunların kolay ve hızlıca çözümlenmesinde seçilen yönetici ve apartmanda bulunan yönetim kurulu oldukça önemli bir yere sahip olur. Apartman kararları alınırken de bu kurulun katılımı ve yönlendirmesi son derece önemlidir. Apartmanlarda yaşanan sorunların daha kolay bir şekilde çözümlenmesi için yönetici seçimine herkes katılmalı ve işi yapabilecek biri seçilmelidir.
Apartman veya siteler için seçilecek olan yönetici veya yönetici kurulu, kat sahiplerinin, sayı ve arsa payı olarak çoğunluğu ile seçilmektedir. Yönetici veya yönetim kurulu kat sahipleri arasından seçilebileceği gibi, kat sahibi olmayan kişiler içerisinden de seçilebilir. Yönetici seçimi için illaki belirli bir sayı şartı aranmaz. Eğer apartman veya sitelerdeki bütün daireler tek bir kişinin mülkiyetinde ise o kişi zaten kanunen yönetici olur. Apartman kararları alınırken de genel olarak kurulu yöneten kişi seçilmiş olacaktır. Denetçi seçimi de aynı şekilde gerçekleştirilir ve özellikle alınan kararları ve yönetimi kolayca denetleyebilir. Apartman kararları için en iyi yöntem muhakkak bir yönetici seçilmesidir. Bu aynı zamanda tek bir kararın çıkması için ideal bir süreç yönetimi sağlar.
Oybirliği Gerektiren Kararlar:
Apartmanda yönetmelik içerikli 24. Madde uyarınca, kat maliklerinin düzeni belirlenir ve yönetimin bu hususlara dikkat etmesi gereklidir. Yer alan maddenin birinci fıkrasında genel bir yasaklama hususları belirtilmektedir. Uyulması gereken bu yasaklama üzerinde hiçbir şekilde oylama yapılmaz ve herhangi bir karar verilmez. Apartman kararları alınırken bazı hususların oybirliği ile alınması önem arz eder.
Maddenin ikinci fıkrasında ise ‘’ana yapının, kütükte mesken gösterilen bağımsız herhangi bir yerinde sinema, kahvehane, eğlence mekânı, pavyon, gece barı, kulüp ve benzeri eğlence ve toplantı yerleri, ekmek fırın, restoran, pastane, gibi gıda ve beslenme yerleri, dükkân, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir’’ denmektedir. Kat sahiplerinin KMK m. 24/2’ye göre verecekleri karar, toplantıda bulunan kat maliklerinin değil tüm kat sakinlerinin oybirliğiyle alınmalıdır. Ancak bu şekilde bir yer açılması uygun bulunabilir.
Kat sahiplerinde herhangi birinin isteği ile ısı yalıtımı, farklı bir yakıt kullanılması ve ısıtma sisteminin değiştirilmesi kat maliklerinin verecekleri karar üzerine yapılmaktadır ancak toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, oybirliği ile karara bağlanmalıdır.
Apartman kararları bu şekilde yasalara uygun alındığında düzenli bir yaşam alanını oluşturulması mümkün olur. Hem kat sahipleri hem de yöneticiler ile kararların usulüne uygun alınması gerekir. Bu sayede güven ve huzur ortamı kurmak mümkün olur.
Beşte Dört Çoğunluk Gerektiren Kararlar:
Apartman kararları alınırken pek çok kişinin katılımı talep edilir. Buna ek olarak apartman yönetmeliklerinde belirtilen seçmen kurallarına uyulması da gereklidir. Tüm kat malikleri tarafından hesaplama yapılarak 4/5 oranında oy çokluğu gerektiren durumlar bulunur. Bunlardan en önemlisi yönetici seçimi, denetçi seçilmesi ve alacakları ücretler olmaktadır.
Apartman veya site içerisindeki herhangi bir kat maliklerinin 4/5 oranında oyunu almadan apartman içinde veya dışında değişiklik, inşaat, onarım veya güçlendirme gibi işlemler yapamaz. Apartman kararları alınırken muhakkak yasalarda da belirtildiği gibi 4/5 oy oranına ulaşılması gereklidir. Bu aynı zamanda herkesin ortak kararını alarak daha sağlıklı karar verilmesini desteklemektedir. Genel olarak apartman veya siteye yapılacak değişikler, yakıt seçimi gibi durumlar 4/5 oranında oya ihtiyaç duyar. Bunun dışında denetçi ve yönetici atanmalarında da apartman kararları bakımından oy çokluğu gerekli bir husus olarak yer alır.
Oya Katılma ve Vekaleten Oy Kullanma Şartları:
Genel olarak apartman kararları alınırken her bir kat sahibinin bir oy kullanma hakkı bulunur. Eğer bir apartman içerisinde iki ve daha fazla kata sahipse oy oranı artar. Bunun dışında yönetim ile ilgili kararlar için toplantıya katılma ve kendi rızası ile oy kullanma yapılması gerekir. Ancak vekaleten oy kullanma yerine orada sadece bulunma özelliği mevcuttur.
Vekaletin noterden tasdiklenmesi gerekli değildir. Aynı apartman veya site içerisinden birisi vekil olarak atanabilir. Apartman kararları alınırken oy önemli ise vekil verilerek yerine katılamayacak kişilerin doldurulması önemli olur. Bu sayede oy boşa gitmemiş olur. Kat malikleri en fazla iki kişiye kadar vekil olarak gidebilir. Bunun dışında apartman veya site yönetim kurallarına da bakılması gereklidir. Bu sayede mevzuatlara ve kurallara uygun apartman oylaması yapılabilir.
Tüm kararların ortak alınması ve oy birliğinin sağlanması, iyi bir yönetimin sağlanması için gereklidir. Bu aynı zamanda daha doğru kararların alınmasında etkili olur. Açık oylama ile kararlar alınır ve karar defterine yazılır. Bu sayede bir sonraki toplantılarda alınan kararlar hatırlanır ve üzerinden konuşulabilir. Apartman oylarında belirlenen yönetimsel ve kanuni kısımlara uyulması her kat maliki tarafından beklenir. Bağımsız tek apartman veya toplu konutların olduğu sitelerde de aynı şekilde kurallar geçerlidir. Apartman yöneticisi ve denetçisi ile ilgili hususlar da koruma altına alınır. Çoğu yönetim bunlara uyarak daha iyi bir hiyerarşi sağlamış olur.
