2026 Site Aidat Artış Yasası: 7579 Sayılı Kanun Tam Rehberi

2026 site aidat artış yasası yasalaştı. TBMM Genel Kurulu’nda 7 Mayıs 2026 tarihinde kabul edilen düzenleme, 22 Mayıs 2026 tarihli ve 33261 sayılı Resmî Gazete’de “7579 sayılı Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” adıyla yayımlanarak yürürlüğe girdi. Kanun, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35, 37 ve 70. maddelerini değiştirdi.

Üç temel sonuç: (1) İşletme projesi artık kat malikleri kurulunda onaylanmak zorunda; onaylı proje yoksa yönetici en geç üç ay içinde geçici işletme projesi hazırlayıp kurula sunacak. (2) Mevcut işletme projesi bulunan sitelerde geçici dönem aidatı, bir önceki yıla ilişkin Yeniden Değerleme Oranını (2025 YDO: %25,49) aşamayacak. (3) Toplu yapılarda yönetim planı değişikliği için aranan beşte dört (4/5) çoğunluk, üçte iki (2/3) çoğunluğa indirildi ve yönetim planlarındaki aksi hükümler artık uygulanmayacak. (Tek apartman binalarında KMK 28. madde uyarınca 4/5 çoğunluk devam etmektedir.)

🔄 Güncelleme Notu: Bu rehber ilk olarak kanun teklifinin TBMM Genel Kurulu’nda görüşüldüğü Nisan 2026 döneminde yayımlanmıştır. Kanun 7 Mayıs 2026’da kabul edilip 22 Mayıs 2026’da Resmî Gazete’de yayımlandığı için içerik yasalaşan nihai metne göre baştan güncellenmiştir. Teklif aşamasında tartışılan ancak kanunlaşmayan düzenlemeler, yanlış bilgilendirmeyi önlemek amacıyla ayrı bir başlık altında açıkça belirtilmiştir.

7579 Sayılı Kanun Nedir? Künye ve Yürürlük Bilgileri

Kamuoyunda “site aidat yasası”, “fahiş aidat yasası” veya “torba yasa” olarak anılan düzenlemenin resmî adı 7579 sayılı Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun‘dur. Kanun, TBMM’ye 263 Sıra Sayılı Kanun Teklifi olarak sunulmuş ve İçtüzüğün 91. maddesi uyarınca “Temel Kanun” usulüyle görüşülmüştür.

Ankara profesyonel site ve bina yönetimi alanında 130’dan fazla projede, 10.000’i aşkın dairede hizmet veren PMC Group olarak bu rehberde; kanunun Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yaptığı her değişikliği madde madde, hesaplama örnekleriyle ve site yönetimlerinin atması gereken somut adımlarla birlikte ele alıyoruz.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Değişen Üç Madde

7579 sayılı Kanun, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda üç maddede değişiklik yapmıştır. Aşağıda her maddenin eski ve yeni hâli karşılaştırmalı olarak açıklanmıştır.

1. KMK Madde 35: Avans Toplama Yetkisi Sınırlandı

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. maddesi, yöneticinin görevlerini sayan maddedir. Maddenin birinci fıkrasının (d) bendi değiştirilmiştir.

Pratikte ne değişti? Eski düzenlemede yönetici, toplanan avans tükendiğinde “geri kalan işler için” tekrar tekrar avans toplayabiliyordu. Bu, yıl içinde sınırsız ek aidat çağrısının hukuki dayanağıydı. Yeni düzenlemede avans toplama yetkisi, işletme projesinin onaylanmasıyla sona eren geçici bir yetki hâline getirilmiştir. Yani avans, artık kalıcı bir finansman yöntemi değil, yalnızca proje onayına kadar geçen köprü dönemin aracıdır.

2. KMK Madde 37: İşletme Projesi Artık Genel Kurul Onayına Tabi

Değişikliğin en kapsamlı olduğu madde budur. Yeni düzenlemenin getirdikleri:

1. İşletme projesi kat malikleri kurulunda onaylanır. Projenin yürürlüğe girmesi artık kurul onayına bağlıdır.
2. Onaylı proje yoksa geçici işletme projesi zorunludur. Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi bulunmuyorsa yönetici, geçici bir işletme projesi hazırlar ve kat maliklerine bildirir.
3. Üç ay kuralı. Geçici işletme projesi, en geç üç ay içinde kat malikleri kurulunda görüşülüp karara bağlanmak zorundadır. Yönetici bu süre içinde kurulu toplantıya çağırmakla yükümlüdür.
4. YDO tavanı. Sitede hâlihazırda onaylanmış bir işletme projesi varsa, geçici işletme projesinde belirlenecek tutar, bir önceki yıla ilişkin yeniden değerleme oranından fazla olamaz.

Bu düzenleme, yılbaşında genel kurul yapılmadan yöneticinin belirlediği “geçici aidat” uygulamasını ilk kez yasal bir çerçeveye ve sayısal bir tavana bağlamaktadır.

3. KMK Madde 70: Toplu Yapılarda Yönetim Planı Çoğunluğu

Kanunun 5. maddesiyle, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 70. maddesindeki “beşte dördünün” ibaresi “üçte ikisinin” şeklinde değiştirilmiştir. Maddeye ayrıca “yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz” fıkrası eklenmiştir.

⚠️ Çok Önemli Ayrım: KMK 70. madde yalnızca toplu yapıları (birden çok yapı ve ortak tesisten oluşan siteler) kapsar. Tek bir apartman binasında yönetim planı değişikliği KMK 28. maddeye tabidir ve orada çoğunluk hâlâ beşte dörttür (4/5). Basında ve sektör yayınlarında bu ayrım sıklıkla atlanmaktadır.

Sitenizin toplu yapı sayılıp sayılmadığı, hangi çoğunluğun geçerli olduğu, karar defterine işleme ve tapuya tescil süreci ile örnek karar metni için ayrıntılı rehberimize bakabilirsiniz: Yönetim Planı Değişikliği Nasıl Yapılır?

YDO Tavanı Nasıl Hesaplanır? Örnek Hesaplamalar

Yeniden Değerleme Oranı (YDO), Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından her yıl kasım ayında Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği ile ilan edilir. 2025 yılı yeniden değerleme oranı %25,49 olarak belirlenmiştir ve 2026 yılı uygulamalarında bu oran esas alınmaktadır.

Kanun, geçici işletme projesi tutarının “bir önceki yıla ilişkin yeniden değerleme oranından fazla olamayacağını” düzenlemektedir. Buna göre örnek hesaplamalar:

📌 Sık Yapılan Hata: YDO tavanı kalıcı aidat tutarı için değil, yalnızca geçici işletme projesi dönemi için geçerlidir. Kat malikleri kurulu toplandıktan sonra, sitenin gerçek giderleri gerektiriyorsa bu oranın üzerinde bir aidat kararlaştırabilir. Kanun, yöneticinin tek başına yapacağı artışı sınırlar; kat maliklerinin iradesini sınırlamaz.

Ayrıca YDO tavanının uygulanabilmesi için sitede daha önce onaylanmış bir işletme projesi bulunması şarttır. Hiç işletme projesi yapılmamış yeni bir sitede karşılaştırma yapılacak bir baz tutar olmadığından, yönetici gerçekçi bir bütçe hazırlayıp üç ay içinde kurul onayına sunmak durumundadır.

Eski Sistem ve Yeni Sistem: Karşılaştırma Tablosu

Teklif Aşamasında Konuşulan Ancak Yasalaşmayan Düzenlemeler

Kanun teklifi TBMM’de görüşülürken basında ve sektör yayınlarında yer alan bazı düzenlemeler, yasalaşan nihai metinde yer almamıştır. Bu konuda hâlâ yanlış bilgi dolaşımda olduğu için netleştiriyoruz:

Site yönetimlerinin, yasalaşmamış düzenlemelere dayanarak karar almaması ve kat maliklerini bu yönde bilgilendirmemesi önemlidir. Bir yönetim kurulu kararının hukuki dayanağı, teklif metni değil Resmî Gazete’de yayımlanan kanun metni olmalıdır.

Azınlığın Tahakkümü Sorunu ve Yeni Kanunun Etkisi

Yeni düzenlemenin neden gerekli görüldüğünü anlamak için somut bir örnek üzerinden ilerleyelim.

Senaryo: Ankara Çankaya’da 500 daireli bir rezidans. Yıllık genel kurula katılım tipik olarak düşüktür. İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantı yapılır ve ikinci toplantıda katılanların salt çoğunluğu karar almaya yeterlidir.

Mevcut sistemde 500 daireli bir sitede ikinci toplantıya 30 kişi katıldığında, 16 kişinin oyuyla tüm sitenin aidatı belirlenebilmektedir. 7579 sayılı Kanun bu toplantı ve karar yeter sayılarını değiştirmemiştir. Ancak kanunun getirdiği iki mekanizma dolaylı bir koruma sağlamaktadır:

• YDO tavanı, kurul toplanana kadar geçen dönemde yöneticinin tek taraflı belirleyeceği tutarı sınırlar.
• Üç ay kuralı, kurulun toplanmasını geciktirerek “geçici” tutarı yıl boyunca uygulama pratiğini ortadan kaldırır.

Kat maliklerinin en etkili korunma yolu, genel kurula bizzat katılmak veya usulüne uygun vekâlet vermektir. Katılımın yükseltilmesi, azınlık kararlarının önündeki en güçlü engeldir.

Site Yönetimlerinin Yapması Gereken 8 Adım

7579 sayılı Kanun yürürlüğe girdiğine göre, site ve apartman yönetimlerinin aşağıdaki uyum adımlarını gecikmeden tamamlaması gerekmektedir.

1. Onaylı işletme projeniz var mı, kontrol edin. Kat malikleri kurulu kararıyla onaylanmış bir işletme projesi yoksa, geçici işletme projesi hazırlama ve üç ay içinde kurula sunma yükümlülüğünüz doğmuştur.
2. Geçici dönem aidatınızı YDO tavanıyla karşılaştırın. Önceki dönem aidatının %25,49 üzerini aşan bir geçici tutar uyguluyorsanız, tutarı düzeltin ve fark için mahsuplaşma planı hazırlayın.
3. Kat malikleri kurulunu toplantıya çağırın. Üç aylık süre, geçici projenin kat maliklerine bildirildiği tarihten işlemeye başlar. Çağrı ve tebligat belgelerini dosyalayın.
4. Yıl içi ek aidat pratiğinizi gözden geçirin. KMK m.35 değişikliği sonrası “avans bitti, tekrar toplayalım” yaklaşımının hukuki dayanağı zayıflamıştır. Bütçeyi baştan gerçekçi kurgulayın.
5. Yönetim planınızı yeniden değerlendirin. 2/3 çoğunluk artık ulaşılabilir bir eşiktir. Yıllardır değiştirilemeyen maddeleri (aidat paylaşımı, ortak alan kullanımı, evcil hayvan kuralları) gündeme alın.
6. Yönetim planındaki 4/5 hükmünü gerekçe göstermeyin. Kanun, aksi hükümlerin uygulanmayacağını açıkça düzenlemiştir. 4/5 şartına dayanarak talep reddetmek hukuka aykırıdır.
7. KVKK uyumunuzu birlikte gözden geçirin. 2026/348 sayılı ilke kararı gereği borç listesi asma yasağı yürürlüktedir. Konuya ilişkin ayrıntılı rehberimizi inceleyin.
8. Tahsilat süreçlerinizi yasal zemine taşıyın. İcra takibi, KMK m.20 uyarınca aylık %5 gecikme tazminatı, yasal ipotek tescili ve noter ihtarnamesi meşru tahsilat yollarıdır.

PMC Group’un 7579 Sayılı Kanuna Uyum Yaklaşımı

Ankara profesyonel site ve bina yönetimi alanında hizmet veren PMC Group olarak, yeni kanunun getirdiği standartların büyük bölümünü kuruluşumuzdan bu yana çalışma ilkesi olarak uyguluyoruz. ISO 9001:2015 Kalite Yönetim Sistemi ve ISO 10002:2014 Müşteri Memnuniyeti Yönetim Sistemi standartlarına uygun, Nitelikli Gayrimenkul Yönetimi kapsamında TÜRKAK onaylı belgeye sahip bir kuruluş olarak süreçlerimizi yürütüyoruz.

Kanuna Uyumlu Çalışma İlkelerimiz

🔹 İşletme Projesi Disiplini: Yönettiğimiz her projede işletme projesi, kat malikleri kuruluna açıklamalı gider kalemleriyle sunulur ve kurul kararıyla onaylanır. Geçici dönem uygulamalarında yasal tavan gözetilir.

🔹 Şeffaflık Standardı: Aidatlar kesinlikle elden toplanmaz. Tüm gelir-giderler apartman/site adına açılan banka hesabı üzerinden takip edilir. Apsiyon bilişim sistemi entegrasyonu sayesinde kat maliki hesap hareketlerini istediği an görebilir.

🔹 Genel Kurul Yönetimi: Çağrı, tebligat, gündem hazırlığı ve karar defteri işlemleri usulüne uygun şekilde yürütülür. Üç aylık yasal sürelerin takibi proje müdürlerimizin sorumluluğundadır.

🔹 KVKK Tam Uyum: Borç listesi asma gibi hukuka aykırı tahsilat yöntemleri kullanılmaz. Tahsilat yalnızca KMK’nın izin verdiği yollarla yürütülür.

🔹 İç Hukuk Desteği: Bünyemizde kat mülkiyeti alanında uzman avukatlar bulunduğu için hem işletme projesi hazırlığı hem de yönetim planı tadil süreçleri doğru hukuki zeminde yürütülür.

🔹 7/24 Kayıtlı İş Takibi: Arıza ve talep kayıtları 7/24 aktif iletişim hattımız üzerinden alınır, sahada takip edilir ve dijital ortamda raporlanır.

🔹 Cayma Bedeli ve Taahhüt Yok: Sözleşmelerimizde cayma bedeli ve taahhüt bulunmamaktadır. Hizmet kalitemizin beğenilmemesi durumunda sözleşme feshedilebilir.

Ankara genelinde 130’u aşkın projede ve 10.000’den fazla dairede bu standartlarla hizmet veriyoruz. Hizmet paketlerimizi inceleyin veya iletişim sayfamızdan sitenize özel teklif alın.

Sıkça Sorulan Sorular (FAQ)

2026 site aidat artış yasası yürürlüğe girdi mi?

Evet. Düzenleme TBMM Genel Kurulu’nda 7 Mayıs 2026 tarihinde kabul edilmiş, 22 Mayıs 2026 tarihli ve 33261 sayılı Resmî Gazete’de 7579 sayılı Kanun olarak yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Kanunun 24. maddesinin birinci fıkrası ise 31 Aralık 2026 tarihinde yürürlüğe girecektir.

Aidatıma en fazla ne kadar zam yapılabilir?

Sitenizde onaylanmış bir işletme projesi varsa, geçici işletme projesi döneminde aidat bir önceki yıla ilişkin yeniden değerleme oranından (2025 YDO: %25,49) fazla artırılamaz. Örneğin 2.000 TL olan aidat, geçici dönemde en fazla 2.509,80 TL olabilir. Kat malikleri kurulu toplandıktan sonra, sitenin gerçek giderleri gerektiriyorsa bu oranın üzerinde bir tutar kararlaştırılabilir.

Yönetici aidatı tek başına belirleyebilir mi?

Hayır. 7579 sayılı Kanun ile işletme projesinin kat malikleri kurulunda onaylanması esası getirilmiştir. Onaylı proje yoksa yönetici geçici işletme projesi hazırlayabilir; ancak bu proje YDO tavanına tabidir ve en geç üç ay içinde kurulda karara bağlanmak zorundadır.

Yönetim planı değişikliği için kaç kişinin onayı gerekiyor?

Kat maliklerinin üçte ikisinin (2/3) onayı yeterlidir. Önceki düzenlemede beşte dört (4/5) çoğunluk aranıyordu. Sitenizin yönetim planında hâlâ 4/5 yazıyor olsa dahi, kanun gereği bu hüküm uygulanmaz ve 2/3 oranı geçerlidir.

Site yönetim şirketleri artık Bakanlık denetimine mi tabi?

Hayır. Kanun teklifi görüşülürken bu yönde tartışmalar yapılmış olsa da, 7579 sayılı Kanun yönetim şirketleri için lisans veya Bakanlık denetim rejimi getirmemiştir. Yöneticinin sorumluluğu, KMK m.38 uyarınca kat maliklerine karşı “aynen bir vekil gibi” sorumluluk esasına dayanmaya devam etmektedir.

İşletme projesine itiraz süresi değişti mi?

Hayır. İşletme projesinin tebliğinden itibaren 7 günlük itiraz süresi korunmaktadır. 7579 sayılı Kanun bu süreyi değiştirmemiştir. İtiraz, sitenin bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesine yapılır.

Geçici işletme projesi ne kadar süreyle uygulanabilir?

Geçici işletme projesi, kat maliklerine bildirildikten sonra en geç üç ay içinde kat malikleri kurulunda görüşülüp karara bağlanmalıdır. Yönetici bu süre içinde kurulu toplantıya çağırmakla yükümlüdür; süreyi geçirmek yöneticinin sorumluluğunu doğurur.

Aidat ödemeyen kat malikine ne yapılabilir?

7579 sayılı Kanun tahsilat yollarını değiştirmemiştir. Yasal tahsilat yolları şunlardır: icra takibi (onaylı işletme projesi belge niteliğindedir), KMK m.20 uyarınca aylık %5 gecikme tazminatı, yasal ipotek tescili ve noter ihtarnamesi. Ancak KVKK’nın 2026/348 sayılı ilke kararı gereği borç listesi asmak yasaktır.

Yeni kanun mevcut yönetim sözleşmelerini etkiler mi?

Profesyonel yönetim firmalarıyla yapılmış mevcut sözleşmeler geçerliliğini korur. Ancak işletme projesi hazırlama, kurul onayı ve YDO tavanı yükümlülükleri kanundan doğduğu için, sözleşmede aksi yazsa dahi kanun hükümleri uygulanır.

Kanunun resmî metnine nereden ulaşabilirim?

7579 sayılı Kanun’un tam metni, 22 Mayıs 2026 tarihli ve 33261 sayılı Resmî Gazete‘de yayımlanmıştır. Metne resmigazete.gov.tr üzerinden, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun güncel hâline ise mevzuat.gov.tr adresinden ulaşabilirsiniz.

Sonuç: Kayıt ve Belge Disiplini Öne Çıkıyor

7579 sayılı Kanun, site yönetimi mevzuatında köklü bir sistem değişikliği getirmemiş; buna karşılık uygulamada en çok istismar edilen iki alanı — geçici dönem aidatı ve yönetim planının değiştirilemezliği — doğrudan hedef almıştır. Kanunun pratikteki en büyük etkisi, yönetimlerin belge ve süre disiplinine geçmek zorunda kalmasıdır.

Artık her site yönetiminin elinde şu belgeler bulunmalıdır: onaylı işletme projesi veya geçici işletme projesi, kat maliklerine yapılan bildirimin tebliğ belgeleri, üç aylık süre içinde yapılan genel kurul çağrısı ve karar defteri kaydı. Bu belgeler, olası bir iptal davasında yöneticinin en güçlü savunmasıdır.

PMC Group olarak Ankara’nın önde gelen rezidans ve sitelerinde bu standartları uyguluyoruz. Moonlight Residance, Kayalar Tower, Hill Tower Rezidans, Pasha Bilkent Sitesi gibi 130’u aşkın projede kazandığımız deneyim, yeni kanuna uyum sürecinde sitenize yasal güvenceli ve teknik olarak doğru bir geçiş sağlar.

🎯 Sitenize Özel 7579 Sayılı Kanun Uyum Planı

• ✅ Mevcut işletme projenizin yeni kanuna uygunluk denetimi
• ✅ Geçici dönem aidatınızın YDO tavanı kontrolü
• ✅ Genel kurul öncesi çağrı, tebliğ ve dokümantasyon desteği
• ✅ 2/3 çoğunlukla yönetim planı tadili için hukuki yol haritası

📞 Hemen Teklif Alın | ☎️ 0850 885 5 911

İlgili diğer rehberlerimiz:

• 👉 KVKK 2026/348 Kararı: Apartmanda Borç Listesi Asmak Artık Yasak
• 👉 Site Yönetim Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır?
• 👉 Apartman Yönetimi Nasıl Kurulur?
• 👉 Finansal Şeffaflık ve Aidat Yönetimi
• 👉 Kat Mülkiyeti Kanunu Nedir?
• 👉 Ankara Profesyonel Site Yönetimi