Site yönetim şirketi ücreti, sabit bir liste fiyatı değildir. Ücret; daire sayısı, hizmet kapsamı, personel istihdam modeli ve sitenin teknik donanımı (asansör, havuz, merkezi ısıtma, güvenlik sistemi) esas alınarak her proje için ayrı hesaplanır. Piyasada en yaygın uygulama daire başına aylık hizmet bedeli modelidir; küçük apartmanlarda ise sabit aylık paket ücreti tercih edilir.
Kat maliklerinin en sık karıştırdığı nokta şudur: yönetim şirketine ödenen hizmet bedeli ile aidat aynı şey değildir. Aidat, sitenin tüm giderlerini (personel, elektrik, su, bakım, sigorta) kapsayan toplam bütçedir. Yönetim hizmet bedeli ise bu bütçenin yalnızca küçük bir kalemidir ve tipik olarak aidatın çok altında kalır.
Ankara profesyonel site ve bina yönetimi alanında 130’dan fazla projede, 10.000’i aşkın dairede hizmet veren PMC Group olarak bu rehberde; ücretin hangi kalemlerden oluştuğunu, teklifleri nasıl karşılaştıracağınızı, ucuz tekliflerin gizli maliyetlerini ve sözleşmede mutlaka aramanız gereken maddeleri açıklıyoruz.
Yönetim Hizmet Bedeli ile Aidat Arasındaki Fark
Bu ayrım netleşmeden hiçbir teklif doğru değerlendirilemez.
| Aidat | Yönetim Hizmet Bedeli | |
|---|---|---|
| Kim belirler? | Kat malikleri kurulu (işletme projesi) | Yönetim sözleşmesi |
| Kapsam | Sitenin tüm giderleri | Yalnızca yönetim hizmeti |
| İçerdikleri | Personel, elektrik, su, asansör bakımı, sigorta, temizlik malzemesi, yönetim bedeli | Muhasebe, tahsilat takibi, personel özlük işleri, saha denetimi, raporlama |
| Nereye ödenir? | Site banka hesabı | Site hesabından yönetim şirketine |
| Aidat içindeki payı | — | Genellikle küçük bir oran |
📌 Kritik nokta: “Yönetim şirketi tuttuk, aidat arttı” şikâyetinin gerçek sebebi genellikle hizmet bedeli değildir. Amatör yönetimde bütçelenmeyen kalemler (kıdem tazminatı karşılığı, sigorta, yasal yükümlülükler) profesyonel yönetimle birlikte bütçeye girer ve aidat gerçek maliyeti yansıtmaya başlar. Aidatın nasıl belirlendiğini Apartman ve Site Aidatı Nasıl Belirlenir? yazımızda ele aldık.
Üç Fiyatlandırma Modeli
1. Daire Başına Aylık Hizmet Bedeli
En yaygın modeldir. Toplam ücret, bağımsız bölüm sayısıyla çarpılarak bulunur. Avantajı: şeffaf ve karşılaştırılabilir. Dikkat edilecek nokta: boş daireler ve dükkânların hesaba katılıp katılmadığı sözleşmede net yazmalıdır.
2. Sabit Aylık Paket Ücreti
Özellikle 30 dairenin altındaki apartmanlarda tercih edilir. Daire sayısından bağımsız, tek bir aylık tutar belirlenir. Avantajı: küçük binalarda daire başı modelden ekonomik olabilir. Dikkat: daire sayısı arttığında ücretin nasıl güncelleneceği yazılmalıdır.
3. Kapsam Bazlı (Modüler) Fiyatlandırma
Yönetim, muhasebe, hukuki danışmanlık, teknik işletme ve personel yönetimi ayrı modüller olarak fiyatlanır. Site yalnızca ihtiyaç duyduğu modülleri alır. Avantajı: gereksiz hizmete para ödenmez. PMC Group’un hizmet paketleri bu mantıkla kurgulanmıştır.
Ücreti Belirleyen 8 Faktör
| Faktör | Ücreti Neden Etkiler? |
|---|---|
| Bağımsız bölüm sayısı | Daire arttıkça birim maliyet düşer; sabit giderler daha çok kişiye yayılır |
| Personel istihdamı | Kapıcı, güvenlik, temizlik ve bahçıvan varsa bordro, SGK ve özlük işleri yükü doğar |
| Teknik donanım | Asansör, merkezi ısıtma, hidrofor, jeneratör, havuz — her biri periyodik bakım takibi gerektirir |
| Tahsilat sorunu | Yüksek borç oranı, icra takibi ve hukuki süreç yükü demektir |
| Hukuki durum | Devam eden davalar, yönetim planı uyuşmazlıkları ek uzmanlık gerektirir |
| Ticari birim varlığı | Dükkân ve iş yerleri farklı gider paylaşımı ve muhasebe gerektirir |
| Raporlama sıklığı | Aylık detaylı rapor ve dijital sistem entegrasyonu operasyon yükünü artırır |
| Sözleşme süresi | Uzun süreli sözleşmelerde birim fiyat düşebilir |
Bu faktörler nedeniyle iki farklı sitenin aynı fiyatı alması beklenmez. 40 daireli, personelsiz, kombili bir apartman ile 40 daireli, iki kapıcı ve güvenlikli, havuzlu bir site aynı ücretle yönetilemez.
Bütçenin Gerçek Ağırlığı Nerede? Somut Örnek
Yönetim hizmet bedelini değerlendirirken, sitenin toplam bütçesindeki yerini görmek gerekir. En büyük kalem neredeyse her zaman personeldir.
2026 rakamlarıyla, asgari ücretle çalışan tek bir kapıcının site yönetimine yıllık gerçek maliyeti — maaş, SGK işveren payı ve kıdem tazminatı karşılığı dahil — 503.707,56 TL‘dir. Ayrıntılı hesap için 2026 Kapıcı ve Apartman Görevlisi Maaşı rehberimize bakabilirsiniz.
| Daire Sayısı | Yalnızca kapıcı gideri (daire başı/ay) |
|---|---|
| 20 daire | 2.098,78 TL |
| 40 daire | 1.049,39 TL |
| 60 daire | 699,59 TL |
| 100 daire | 419,76 TL |
| 200 daire | 209,88 TL |
Tablodan çıkan sonuç nettir: yönetim hizmet bedeli, sitenin bütçesindeki en küçük kalemlerden biridir. Buna karşılık doğru yönetim; hazine prim indiriminin korunması, kıdem karşılığının zamanında ayrılması, tahsilat oranının yükselmesi ve tedarikçi sözleşmelerinin doğru kurgulanması yoluyla kendi bedelinden kat kat fazlasını geri kazandırabilir.
Teklifte Neler Dahil, Neler Değil?
Tekliflerin karşılaştırılamamasının ana sebebi kapsam farkıdır. Aşağıdaki tablo, sözleşme öncesi mutlaka netleştirilmesi gereken kalemleri gösterir.
| Kalem | Genellikle Dahil | Genellikle Ayrı Ücretli |
|---|---|---|
| Aidat tahakkuk ve tahsilat takibi | ✅ | |
| Gelir-gider muhasebesi ve aylık raporlama | ✅ | |
| Personel bordro ve SGK işlemleri | ✅ | |
| Genel kurul organizasyonu | ✅ | |
| Tedarikçi ve bakım firması koordinasyonu | ✅ | |
| Saha denetimi ve arıza takibi | ✅ | |
| İcra takibi ve dava süreçleri | ⚠️ Genellikle ayrı | |
| Avukatlık ve noter masrafları | ⚠️ Siteye ait | |
| Temizlik ve güvenlik personeli tedariki | ⚠️ Ayrı hizmet | |
| Dijital yönetim yazılımı lisansı | ⚠️ Değişken | |
| Büyük proje yönetimi (mantolama, çatı yenileme) | ⚠️ Proje bazlı |
Teklif Karşılaştırma Kontrol Listesi
Aldığınız her teklife aşağıdaki soruları sorun. Cevapları yazılı isteyin; sözleşmede yer almayan hiçbir vaat bağlayıcı değildir.
- Ücret neye göre hesaplandı? Daire başı mı, sabit mi? Boş daireler ve dükkânlar dahil mi?
- Yıllık artış nasıl uygulanacak? Oran ve zamanlama sözleşmede yazıyor mu?
- Cayma bedeli ve taahhüt süresi var mı? Memnun kalmazsanız çıkış maliyeti nedir?
- Aidat elden mi toplanacak? Cevap “evet” ise teklifi elemelisiniz. Tahsilat site adına açılmış banka hesabından yürütülmelidir.
- Kat maliki hesap hareketlerini anlık görebilecek mi? Hangi dijital sistem kullanılıyor?
- İcra takibi ve hukuki süreçler dahil mi? Değilse birim maliyeti nedir?
- Bünyede kat mülkiyeti uzmanı avukat var mı? Dışarıdan mı alınıyor?
- Saha ziyareti sıklığı nedir? Proje müdürü atanıyor mu, yoksa yalnızca ofisten mi yönetiliyor?
- Kıdem ve ihbar karşılığı bütçelenecek mi? Aylık gider kalemi olarak gösterilecek mi?
- Benzer ölçekte kaç referans projesi var? Ziyaret edip yönetim kuruluyla görüşebilir misiniz?
Sözleşmede aranması gereken maddeler için Site Yönetim Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır? ve firma seçim kriterleri için Site Yönetim Şirketi Seçerken Dikkat Edilecek 10 Kriter rehberlerimizi inceleyin.
Ucuz Teklifin Gizli Maliyetleri
En düşük teklif çoğu zaman en pahalı seçenek olur. Sık karşılaşılan gizli maliyet kaynakları:
- Kaçırılan hazine prim indirimi. SGK bildirimleri geciktiğinde 5 puanlık indirim hakkı düşer. Tek bir kapıcı için bu, yılda yaklaşık 20.000 TL kayıp demektir.
- Ayrılmayan kıdem karşılığı. Yıllar sonra ortaya çıkan tazminat, tek seferde kat maliklerinden toplanmak zorunda kalınır.
- Takip edilmeyen tahsilat. Zamanaşımına uğrayan aidat alacakları geri gelmez.
- Hukuka aykırı tahsilat yöntemleri. Ortak alana borç listesi asmak KVKK ilke kararı gereği yasaktır ve ciddi idari para cezası riski doğurur. Ayrıntı için KVKK borç listesi rehberimize bakın.
- Kaçırılan yasal süreler. İşletme projesinin süresinde kurula sunulmaması yöneticinin sorumluluğunu doğurur.
- Belgesiz personel yönetimi. Yazılı sözleşme ve çalışma çizelgesi tutulmadığında iş davası riski yönetimin üzerindedir.
PMC Group’un Fiyatlandırma Yaklaşımı
Yönettiğimiz her proje için yerinde inceleme sonrası teklif hazırlıyoruz. Hazır liste fiyatı vermiyoruz; çünkü daire sayısı, personel yapısı ve teknik donanım her sitede farklı.
Çalışma ilkelerimiz:
- Cayma bedeli ve taahhüt yok. Hizmet kalitemizden memnun kalmazsanız sözleşme feshedilebilir.
- Aidat elden toplanmaz. Tüm gelir-gider, site adına açılan banka hesabı üzerinden yürütülür.
- Apsiyon entegrasyonu. Kat maliki hesap hareketlerini istediği an görebilir.
- İç hukuk desteği. Bünyemizde kat mülkiyeti alanında uzman avukatlar bulunur.
- Ekonomik paket seçenekleri. Site yalnızca ihtiyaç duyduğu modülleri alır.
- ISO belgeli süreçler. ISO 9001:2015 ve ISO 10002:2014 standartlarına uygun, TÜRKAK onaylı belgeye sahip kuruluşuz.
Sitenize özel fiyat için teklif formunu doldurabilir veya genel yönetim hizmeti ile yönetici asistanlığı hizmeti kapsamlarını inceleyebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular (FAQ)
Site yönetim şirketi ücreti nasıl hesaplanır?
En yaygın model daire başına aylık hizmet bedelidir; toplam ücret bağımsız bölüm sayısıyla çarpılarak bulunur. 30 dairenin altındaki apartmanlarda genellikle sabit aylık paket ücreti uygulanır. Üçüncü model ise yönetim, muhasebe ve hukuk gibi hizmetlerin ayrı modüller hâlinde fiyatlandığı kapsam bazlı yaklaşımdır.
Yönetim hizmet bedeli aidatın içinde mi?
Evet. Yönetim şirketine ödenen bedel, işletme projesinde bir gider kalemi olarak yer alır ve aidatın içinden karşılanır. Ancak aidatın tamamı değildir; personel, elektrik, su, asansör bakımı ve sigorta gibi kalemler yanında görece küçük bir paya sahiptir.
Profesyonel yönetim aidatı artırır mı?
Hizmet bedeli bütçeye eklendiği için nominal artış olabilir. Ancak amatör yönetimde çoğu zaman bütçelenmeyen kalemler (kıdem tazminatı karşılığı, sigorta, yasal yükümlülükler) profesyonel yönetimle görünür hâle gelir. Buna karşılık hazine prim indiriminin korunması, tahsilat oranının yükselmesi ve tedarikçi sözleşmelerinin doğru kurgulanması ciddi tasarruf sağlar.
Ücret daire başı mı yoksa metrekare üzerinden mi belirlenir?
Yönetim hizmet bedeli genellikle daire (bağımsız bölüm) başına belirlenir. Metrekare veya arsa payı esası, aidat ve ortak gider paylaşımında kullanılır; yönetim hizmet bedelinde yaygın değildir.
Küçük apartmanlarda profesyonel yönetim mantıklı mı?
Daire sayısı azaldıkça daire başına düşen maliyet artar. Bu nedenle küçük apartmanlarda genellikle kapsamı daraltılmış paketler (muhasebe ve tahsilat odaklı) tercih edilir. Personel istihdamı ve tahsilat sorunu olan binalarda ise küçük ölçekte bile profesyonel yönetim maliyetini karşılar.
Teklifte icra takibi dahil mi?
Genellikle ayrı ücretlendirilir. Avukatlık ücreti, noter ve icra masrafları siteye aittir. Teklif alırken icra takibinin dahil olup olmadığını ve dahil değilse birim maliyetini yazılı olarak isteyin.
Sözleşmede cayma bedeli olması normal mi?
Yaygın bir uygulamadır ancak kat malikleri aleyhinedir. Hizmetten memnun kalmadığınızda çıkış maliyeti doğurur. PMC Group sözleşmelerinde cayma bedeli ve taahhüt bulunmamaktadır.
Yönetim şirketi aidatı elden toplayabilir mi?
Toplamamalıdır. Tahsilatın site adına açılmış banka hesabı üzerinden yürütülmesi, hem şeffaflık hem de ispat açısından esastır. Elden tahsilat öneren teklifler elenmelidir.
Ücrete yıllık zam nasıl uygulanır?
Artışın oranı ve zamanlaması yönetim sözleşmesinde açıkça yazılmalıdır. Belirsiz bırakılan artış maddeleri, yıl ortasında uyuşmazlık kaynağı olur. Sözleşme öncesi bu maddeyi mutlaka netleştirin.
Ankara’da site yönetimi için nasıl teklif alabilirim?
Daire sayısı, personel durumu, teknik donanım (asansör, ısıtma sistemi, havuz, güvenlik) ve mevcut tahsilat oranı bilgileriyle başvurmanız yeterlidir. PMC Group olarak yerinde inceleme sonrası projeye özel teklif hazırlıyoruz.
Sonuç: Fiyatı Değil, Kapsamı Karşılaştırın
Site yönetim şirketi seçiminde tek başına rakama bakmak yanıltıcıdır. İki teklif arasındaki fark çoğu zaman fiyattan değil, kapsamdan kaynaklanır: biri icra takibini içerirken diğeri içermiyordur, biri bünyesinde avukat bulundururken diğeri dışarıdan hizmet alıyordur.
Doğru yaklaşım üç adımdır: (1) teklifleri aynı kapsam listesi üzerinden karşılaştırın, (2) sözleşmede cayma bedeli, artış oranı ve tahsilat yöntemini netleştirin, (3) benzer ölçekte referans projeleri ziyaret edip yönetim kuruluyla görüşün.
🎯 Sitenize Özel Fiyat Teklifi
- ✅ Yerinde inceleme ve ihtiyaç analizi
- ✅ Mevcut bütçenizin kalem kalem gözden geçirilmesi
- ✅ Tasarruf potansiyeli raporu (prim indirimi, tedarikçi, tahsilat)
- ✅ Cayma bedeli ve taahhüt olmayan sözleşme
📞 Hemen Teklif Alın | ☎️ 0850 885 5 911
İlgili diğer rehberlerimiz:
