2026 yılında kapıcı (apartman görevlisi) brüt asgari ücreti 33.030,00 TL, net ücreti ise 28.075,50 TL’dir. Konut kapıcıları gelir vergisi ve damga vergisinden istisna olduğundan maaştan yalnızca %14 SGK işçi primi (4.624,20 TL) ve %1 işsizlik sigortası primi (330,30 TL) kesilir. Emekli bir kapıcı çalıştırılıyorsa Sosyal Güvenlik Destek Primi (SGDP) uygulanır ve net ücret 30.552,75 TL olur.
Ancak site yönetimlerinin bütçe planlarken bakması gereken rakam net maaş değil, işverene toplam maliyettir. Kapıcının apartman veya site yönetimine aylık maliyeti, hazine indirimi durumuna göre 39.223,13 TL ile 40.874,63 TL arasında değişir. Kıdem tazminatı karşılığı da eklendiğinde yıllık gerçek maliyet 500.000 TL’yi aşar.
🔄 Güncelleme Notu: Bu rehber, 1 Ocak 2026’dan itibaren geçerli asgari ücret ve prim oranlarına göre güncellenmiştir. 2026 yılında SGK işveren payı %20,75’ten %21,75’e yükselmiştir; internette dolaşan birçok hesaplama hâlâ eski oranı kullandığı için işveren maliyetini yaklaşık 330 TL eksik göstermektedir. Kapıcının görev tanımı ve hakları için Kapıcı İş Sözleşmesi ve Görevleri rehberimize bakabilirsiniz.
2026 Kapıcı Maaşı Özet Tablosu
| Kalem | Normal Kapıcı | Emekli Kapıcı (SGDP) |
|---|---|---|
| Brüt ücret | 33.030,00 TL | 33.030,00 TL |
| SGK işçi primi | %14 → 4.624,20 TL | SGDP %7,5 → 2.477,25 TL |
| İşsizlik sigortası primi | %1 → 330,30 TL | Kesilmez |
| Gelir vergisi | İstisna | İstisna |
| Damga vergisi | İstisna | İstisna |
| Net ücret | 28.075,50 TL | 30.552,75 TL |
| BES kesintisi varsa net | 27.084,60 TL | — |
Ankara profesyonel site ve bina yönetimi alanında 130’dan fazla projede, 10.000’i aşkın dairede hizmet veren PMC Group olarak bu rehberde; kapıcı maaşının nasıl hesaplandığını, site yönetimine gerçek maliyetini, çoğu yönetimin bütçelemeyi unuttuğu kalemleri ve daire başına düşen yükü adım adım açıklıyoruz.
Kapıcı Maaşı Neden Farklı Hesaplanır?
Konut kapıcıları, Türk vergi mevzuatında özel bir konumdadır. İki temel istisna söz konusudur:
- Gelir vergisi istisnası: Gelir Vergisi Kanunu uyarınca konut kapıcılarına yapılan ücret ödemeleri gelir vergisinden istisnadır.
- Damga vergisi istisnası: Damga Vergisi Kanunu uyarınca konut kapıcılarına ödenen ücretler ve bunlarla ilgili kâğıtlar damga vergisinden istisnadır.
Önemli bir güncelleme: 1 Ocak 2022’den itibaren tüm asgari ücretliler gelir ve damga vergisinden muaf tutulduğu için, kapıcının bu istisnadan doğan avantajı fiilen ortadan kalkmıştır. Yani asgari ücretle çalışan bir kapıcı ile asgari ücretle çalışan başka bir işçinin net ücreti bugün aynıdır: 28.075,50 TL.
İstisna, ancak asgari ücretin üzerinde ödeme yapıldığında fark yaratır. Örneğin brüt 45.000 TL ödenen bir kapıcıdan, aşan kısım için gelir vergisi kesilmezken, aynı ücreti alan normal bir işçiden kesilir.
📌 Sık Yapılan Hata: Kapıcılar gelir vergisinden muaf oldukları için asgari geçim indiriminden (AGİ) yararlanamazlar. Eski bordro şablonlarında AGİ satırı bulunan yönetimler, hatalı ödeme yapma riski taşır.
Normal Kapıcı Net Maaşı: Adım Adım Hesaplama
Asgari ücretle çalışan, emekli olmayan bir kapıcının 2026 net maaşı şu şekilde hesaplanır:
| Adım | İşlem | Tutar |
|---|---|---|
| 1 | Brüt ücret | 33.030,00 TL |
| 2 | SGK işçi primi (%14) | − 4.624,20 TL |
| 3 | İşsizlik sigortası işçi primi (%1) | − 330,30 TL |
| 4 | Gelir vergisi | − 0,00 TL (istisna) |
| 5 | Damga vergisi | − 0,00 TL (istisna) |
| = | Net ödenecek ücret | 28.075,50 TL |
Toplam işçi kesintisi brütün %15’idir (4.954,50 TL). Sitenizde Bireysel Emeklilik Sistemi (BES) otomatik katılımı uygulanıyorsa, brütün %3’ü kadar (990,90 TL) ek kesinti yapılır ve net ücret 27.084,60 TL‘ye düşer. Çalışan iki ay içinde cayma hakkını kullanırsa kesinti iade edilir.
Asgari Ücretin Üzerinde Ödeme Yapılırsa
Deneyimli kapıcılara asgari ücretin üzerinde ödeme yapan siteler için örnek hesaplama:
| Brüt Ücret | İşçi Kesintisi (%15) | Net Ücret | İşverene Maliyet (indirimsiz) |
|---|---|---|---|
| 33.030 TL | 4.954,50 TL | 28.075,50 TL | 40.874,63 TL |
| 38.000 TL | 5.700,00 TL | 32.300,00 TL | 47.025,00 TL |
| 42.000 TL | 6.300,00 TL | 35.700,00 TL | 51.975,00 TL |
| 45.000 TL | 6.750,00 TL | 38.250,00 TL | 55.687,50 TL |
Görüldüğü gibi brüt ücret arttıkça işverene maliyet, net ücretin yaklaşık 1,45 katına çıkar. Bu oran bütçe planlamasında kullanabileceğiniz pratik bir çarpandır.
Emekli Kapıcı Çalıştırmak: SGDP Farkı
Emekli bir kapıcı çalıştırıldığında normal sigorta primi yerine Sosyal Güvenlik Destek Primi (SGDP) uygulanır. Bu, hem çalışanın hem yönetimin hesabını değiştirir.
| Karşılaştırma | Normal Kapıcı | Emekli Kapıcı |
|---|---|---|
| İşçiden kesinti oranı | %15 (SGK %14 + işsizlik %1) | %7,5 (SGDP) |
| İşçiden kesilen tutar | 4.954,50 TL | 2.477,25 TL |
| Net eline geçen | 28.075,50 TL | 30.552,75 TL |
| İşverene aylık maliyet | 40.874,63 TL (indirimsiz) | 41.204,93 TL |
Dikkat edilmesi gereken denge: Emekli kapıcı aynı brüt ücretle 2.477,25 TL daha fazla net ücret alır. Ancak site yönetimine maliyeti azalmaz, artar — çünkü SGDP işveren payı, normal prim + hazine indirimi kombinasyonundan daha yüksek kalabilir. “Emekli çalıştıralım, ucuza gelir” varsayımı bu nedenle yanlıştır.
Emekli kapıcının avantajı maliyette değil, aynı bütçeyle çalışana daha yüksek net ödeme yapabilme imkânındadır. Personel bulmakta zorlanan siteler için bu anlamlı bir kozdur.
Siteye Gerçek Maliyet: İşveren Yükü Hesabı
Kat maliklerinin en sık şaşırdığı nokta budur: kapıcıya ödenen para, siteye maliyetin yalnızca üçte ikisidir. İşveren, brüt ücretin üzerine ayrıca SGK ve işsizlik payı öder.
| Kalem | Oran | Tutar |
|---|---|---|
| Brüt ücret | — | 33.030,00 TL |
| SGK işveren payı | %21,75 | 7.184,03 TL |
| İşsizlik sigortası işveren payı | %2 | 660,60 TL |
| Toplam (indirimsiz) | — | 40.874,63 TL |
Site yönetimleri belirli şartları sağladığında hazine indiriminden yararlanabilir ve bu maliyet düşer:
| Senaryo | Aylık Maliyet | Yıllık (12 ay) |
|---|---|---|
| 5 puan indirimli | 39.223,13 TL | 470.677,56 TL |
| 2 puan indirimli | 40.214,03 TL | 482.568,36 TL |
| İndirimsiz | 40.874,63 TL | 490.495,56 TL |
| Emekli kapıcı (SGDP) | 41.204,93 TL | 494.459,16 TL |
5 puanlık indirimden yararlanma şartı: Yönetimin SGK’ya prim ve idari para cezası borcunun bulunmaması, aylık prim ve hizmet belgelerinin süresinde verilmesi ve primlerin zamanında ödenmesi gerekir. Tek bir gecikme, o ay için indirim hakkını düşürür. Bu, profesyonel yönetimin somut karşılığıdır: yıllık yaklaşık 20.000 TL fark.
Bütçelenmeyi Unutulan Kalemler
Aylık maaş ve SGK primi, kapıcı maliyetinin tamamı değildir. Aşağıdaki kalemler yıllık bütçeye konulmadığında, yıl ortasında ek aidat ihtiyacı doğar.
1. Kıdem Tazminatı Karşılığı
Kapıcı, her tam çalışma yılı için 30 günlük brüt ücreti tutarında kıdem tazminatına hak kazanır. Asgari ücretle çalışan bir kapıcı için bu, yılda 33.030 TL demektir.
Bu tutar her ay ayrılmadığında, 8 yıl çalışmış bir kapıcının işten ayrılması durumunda site aniden 250.000 TL’yi aşan bir yükle karşılaşır ve olağanüstü genel kurul toplanmak zorunda kalınır. Doğru uygulama, kıdem karşılığını her ay bütçeye gider olarak yazmak ve ayrı hesapta biriktirmektir.
2. İhbar Tazminatı
İş akdi usulüne uygun feshedilmediğinde ihbar tazminatı doğar. Bildirim süreleri çalışma süresine göre değişir:
| Çalışma Süresi | İhbar Süresi | Yaklaşık Tutar (brüt) |
|---|---|---|
| 6 aydan az | 2 hafta | 15.414,00 TL |
| 6 ay – 1,5 yıl | 4 hafta | 30.828,00 TL |
| 1,5 – 3 yıl | 6 hafta | 46.242,00 TL |
| 3 yıldan fazla | 8 hafta | 61.656,00 TL |
Fesih sürecini doğru yürütmek için ihbarlı fesih ve ihbarsız fesih örneklerimizi inceleyebilirsiniz.
3. Yıllık İzin Ücreti
Kapıcı da yıllık ücretli izne hak kazanır: 1–5 yıl arası 14 gün, 5–15 yıl arası 20 gün, 15 yıldan fazla 26 gün. İzin süresince ücret ödenmeye devam eder; ayrıca izin döneminde hizmetin aksamaması için yerine bakacak kişiye ödeme yapılması gerekebilir.
4. Fazla Mesai ve Genel Tatil Ücretleri
Haftalık 45 saati aşan çalışma %50 zamlı, ulusal bayram ve genel tatil günlerinde çalışma ise ilave bir yevmiye ile ücretlendirilir. Kalorifer sezonunda mesai saatleri uzayan sitelerde bu kalem yıllık bütçenin gözden kaçan bir parçasıdır. Görev ve saat düzenini yazılı hale getirmek için Kapıcı Çalışma Talimatı ve Günlük Çalışma Çizelgesi örneklerimizden yararlanabilirsiniz.
5. Kapıcı Dairesi (Konut Tahsisi)
Kapıcıya konut tahsis edilmesi hâlinde, bu konut ücretin bir parçası sayılmaz; kapıcıya sağlanan sosyal bir haktır ve karşılığında maaştan kesinti yapılamaz. Konutun elektrik, su ve doğalgaz giderlerinin kime ait olacağı iş sözleşmesinde açıkça belirtilmelidir. Konu hakkında ayrıntı için Kapıcı Dairesi Kiraya Verilebilir Mi? yazımıza bakabilirsiniz.
Yıllık Toplam Maliyet ve Daire Başına Düşen Yük
Tüm kalemler bir araya getirildiğinde, asgari ücretle çalışan tek bir kapıcının siteye yıllık gerçek maliyeti şöyledir (5 puan indirimli senaryo):
| Kalem | Yıllık Tutar |
|---|---|
| Maaş + SGK işveren yükü (12 ay × 39.223,13 TL) | 470.677,56 TL |
| Kıdem tazminatı karşılığı (30 günlük brüt) | 33.030,00 TL |
| Toplam yıllık maliyet | 503.707,56 TL |
| Aylık ortalama | 41.975,63 TL |
Bu maliyetin daire sayısına bölünmesiyle, aidatın içindeki kapıcı payı ortaya çıkar:
| Daire Sayısı | Daire Başına Aylık | Daire Başına Yıllık |
|---|---|---|
| 20 daire | 2.098,78 TL | 25.185,38 TL |
| 40 daire | 1.049,39 TL | 12.592,69 TL |
| 60 daire | 699,59 TL | 8.395,13 TL |
| 100 daire | 419,76 TL | 5.037,08 TL |
| 200 daire | 209,88 TL | 2.518,54 TL |
Tablo, küçük apartmanlarda kapıcı maliyetinin neden aidatın en büyük kalemi olduğunu net biçimde gösterir. 20 daireli bir apartmanda yalnızca kapıcı gideri daire başına aylık 2.098,78 TL iken, 200 daireli bir sitede aynı hizmet 209,88 TL‘ye düşer.
📌 Bütçe Notu: Bu rakamlar yalnızca kapıcı giderini kapsar. Temizlik malzemesi, elektrik, su, asansör bakımı, sigorta ve yönetim gideri buna dâhil değildir. Aidatın nasıl belirlendiğini Apartman ve Site Aidatı Nasıl Belirlenir? yazımızda ayrıntılı ele aldık.
Site Yönetimlerinin Yaptığı 6 Kritik Hata
- Net maaş üzerinden anlaşmak. “Eline 30.000 TL geçsin” şeklinde yapılan sözlü anlaşmalar, brüt hesabı bozar ve SGK bildirimlerinde uyumsuzluk yaratır. Sözleşme brüt ücret üzerinden yapılmalıdır.
- Kıdem karşılığı ayırmamak. En sık ve en pahalı hata. Yıllar sonra ortaya çıkan tazminat, tek seferde kat maliklerinden toplanmak zorunda kalınır.
- Primi geç yatırmak. Tek bir gecikme 5 puanlık hazine indirimini düşürür; yıllık yaklaşık 20.000 TL kayıp anlamına gelir.
- Elden ödeme yapmak. Banka kaydı olmayan ödemeler, iş davasında yönetim aleyhine delil oluşturur. Ödemeler site hesabından, açıklamalı olarak yapılmalıdır.
- Yazılı sözleşme yapmamak. Görev tanımı, çalışma saatleri ve konut tahsisi yazılı olmadığında ispat yükü yönetimdedir. Kapıcılık Sözleşmesi Örneği üzerinden ilerlemek en güvenli yoldur.
- Fazla mesaiyi kayıt altına almamak. Çalışma çizelgesi tutulmadığında, çalışanın beyanı esas alınabilir ve geriye dönük yüksek talepler doğabilir.
PMC Group’un Personel Yönetimi Yaklaşımı
Kapıcı istihdamı, site yönetiminin en çok hukuki risk taşıyan alanıdır. PMC Group olarak yönettiğimiz projelerde personel süreçlerini şu ilkelerle yürütüyoruz:
- Bordro ve SGK disiplini: Aylık prim ve hizmet belgeleri süresinde verilir, primler zamanında ödenir; böylece hazine indirimi hakkı korunur.
- Kıdem ve ihbar karşılığı: Her ay işletme projesinde ayrı kalem olarak bütçelenir ve raporlanır; sürpriz yükler ortadan kalkar.
- Banka üzerinden ödeme: Maaşlar kesinlikle elden ödenmez; site hesabından, Apsiyon bilişim sistemi entegrasyonuyla kayıt altında yapılır.
- Yazılı görev tanımı ve çizelge: Çalışma saatleri, görevler ve fazla mesai kayıt altına alınır.
- İç hukuk desteği: Bünyemizdeki uzman avukatlar, fesih ve tazminat süreçlerini baştan doğru kurgular.
Ankara genelinde 130’u aşkın projede bu standartlarla hizmet veriyoruz. Hizmet paketlerimizi inceleyin veya iletişim sayfamızdan sitenize özel teklif alın.
Sıkça Sorulan Sorular (FAQ)
2026 kapıcı maaşı ne kadar?
2026 yılında kapıcı brüt asgari ücreti 33.030,00 TL, net ücreti 28.075,50 TL‘dir. Emekli bir kapıcı çalıştırılıyorsa SGDP uygulanır ve net ücret 30.552,75 TL olur. BES otomatik katılımı varsa normal kapıcının neti 27.084,60 TL’ye düşer.
Kapıcının siteye aylık maliyeti ne kadar?
Asgari ücretle çalışan bir kapıcının site yönetimine aylık maliyeti, 5 puan hazine indirimiyle 39.223,13 TL, indirimsiz ise 40.874,63 TL‘dir. Kıdem tazminatı karşılığı da eklendiğinde aylık ortalama gerçek maliyet 41.975,63 TL‘ye çıkar.
Kapıcıdan gelir vergisi kesilir mi?
Hayır. Konut kapıcılarına yapılan ücret ödemeleri gelir vergisinden ve damga vergisinden istisnadır. Ancak 2022’den itibaren tüm asgari ücretliler bu vergilerden muaf olduğu için, asgari ücret düzeyinde kapıcı ile diğer işçilerin net ücreti aynıdır. Kapıcılar gelir vergisinden muaf oldukları için asgari geçim indiriminden yararlanamazlar.
Emekli kapıcı çalıştırmak siteye daha mı ucuz?
Hayır. Emekli kapıcı aynı brüt ücretle daha yüksek net ücret alır (30.552,75 TL), ancak site yönetimine maliyeti 41.204,93 TL ile daha yüksektir. Emekli istihdamının avantajı maliyette değil, aynı bütçeyle çalışana daha fazla net ödeme yapabilmektedir.
Kapıcının kıdem tazminatı nasıl hesaplanır?
Her tam çalışma yılı için 30 günlük brüt ücret tutarında kıdem tazminatı ödenir. Asgari ücretle çalışan bir kapıcı için yıllık karşılık 33.030 TL‘dir. Bu tutarın her ay bütçeye gider yazılıp ayrı hesapta biriktirilmesi, ileride ek aidat ihtiyacını önler.
5 puanlık hazine indiriminden nasıl yararlanılır?
Site yönetiminin SGK’ya prim ve idari para cezası borcunun bulunmaması, aylık prim ve hizmet belgelerinin süresinde verilmesi ve primlerin zamanında ödenmesi gerekir. Tek bir gecikme o ayki indirim hakkını düşürür; yıllık kayıp yaklaşık 20.000 TL‘dir.
Kapıcıya kaç gün yıllık izin verilir?
Çalışma süresine göre değişir: 1–5 yıl arası 14 gün, 5–15 yıl arası 20 gün, 15 yıldan fazla 26 gün. İzin süresince ücret ödenmeye devam eder.
Kapıcı dairesi maaştan düşülebilir mi?
Hayır. Kapıcıya tahsis edilen konut ücretin parçası sayılmaz ve karşılığında maaştan kesinti yapılamaz. Konutun elektrik, su ve doğalgaz giderlerinin kime ait olacağı iş sözleşmesinde açıkça düzenlenmelidir.
Kapıcı maaşı elden ödenebilir mi?
Ödemenin banka üzerinden yapılması esastır. Elden ödeme, iş davası halinde ödemenin ispatını imkânsız hale getirir ve yönetim aleyhine sonuç doğurur. Ödemeler site hesabından, ay ve kalem belirtilerek yapılmalıdır.
20 daireli apartmanda kapıcı maliyeti aidatın ne kadarı olur?
20 daireli bir apartmanda yalnızca kapıcı gideri daire başına aylık 2.098,78 TL‘dir. 100 daireli sitede bu tutar 419,76 TL’ye, 200 daireli sitede 209,88 TL’ye düşer. Küçük apartmanlarda kapıcı, aidatın açık ara en büyük kalemidir.
Sonuç: Maaş Değil, Toplam Yük Bütçelenmeli
2026’da kapıcının net maaşı 28.075,50 TL olsa da, site yönetimi için anlamlı rakam yıllık 503.707,56 TL‘lik toplam yüktür. Aradaki farkı doğuran kalemler — işveren SGK payı, kıdem karşılığı, ihbar tazminatı, yıllık izin ve fazla mesai — bütçeye konulmadığında yıl ortasında ek aidat kaçınılmaz olur.
Doğru uygulama üç adımdan oluşur: (1) sözleşmeyi brüt ücret üzerinden yazılı yapmak, (2) kıdem ve ihbar karşılığını her ay ayırmak, (3) prim ve bildirimleri süresinde vererek hazine indirimini korumak. Bu üç adım, ortalama bir siteye yılda 20.000 TL’nin üzerinde tasarruf sağlar ve iş davası riskini büyük ölçüde ortadan kaldırır.
🎯 Sitenize Özel Personel Maliyet Analizi
- ✅ Mevcut bordro ve SGK bildirimlerinizin uygunluk denetimi
- ✅ Hazine indirimi hakkınızın kontrolü ve kayıp analizi
- ✅ Kıdem ve ihbar karşılığı bütçe planı
- ✅ Daire başına gerçek personel maliyeti raporu
📞 Hemen Teklif Alın | ☎️ 0850 885 5 911
İlgili diğer rehberlerimiz:
- 👉 Kapıcı İş Sözleşmesi ve Görevleri — görev tanımı, hak ve sorumluluklar
- 👉 Kapıcılık Sözleşmesi Örneği — hazır sözleşme metni
- 👉 Kapıcı Çalışma Talimatı — görev ve saat düzeni
- 👉 Apartman ve Site Aidatı Nasıl Belirlenir?
- 👉 2026 Site Aidat Artış Yasası: 7579 Sayılı Kanun
