Apartmanda su kaçağının sorumluluğu, kaçağın kaynaklandığı yere göre belirlenir. Sızıntı bir dairenin kendi tesisatından geliyorsa sorumluluk o bağımsız bölümün malikine; ana kolon, çatı, teras veya sığınak gibi ortak yerlerden geliyorsa tüm kat maliklerine arsa payları oranında aittir. Yönetim, ortak tesisattan doğan zararlarda onarımı yaptırmak ve gideri kat maliklerinden tahsil etmekle yükümlüdür.
Buradaki en kritik hukuki ayrıntı şudur: Türk Borçlar Kanunu’nun 69. maddesi uyarınca yapı malikinin sorumluluğu “kusursuz sorumluluk”tur. Yani zarar gören taraf, dairesine su veren komşusunun ihmalini veya kusurunu ispatlamak zorunda değildir. Yapım bozukluğu ya da bakım eksikliği nedeniyle zarar doğmuşsa, malik kusuru olmasa dahi sorumludur.
Ankara profesyonel site ve bina yönetimi alanında 130’dan fazla projede, 10.000’i aşkın dairede hizmet veren PMC Group olarak bu rehberde; sorumluluğun nasıl belirlendiğini, kiracı-malik ayrımını, delil tespiti sürecini, sigortanın neyi karşılayıp neyi karşılamadığını ve yönetimin atması gereken adımları ele alıyoruz.
Sorumluluk Haritası: Kaynağa Göre Kim Öder?
Bir su kaçağı olayında ilk ve tek belirleyici soru şudur: su nereden geliyor? Cevap, sorumluyu doğrudan tayin eder.
| Kaçağın Kaynağı | Sorumlu | Gider Nereden Karşılanır? |
|---|---|---|
| Dairenin banyo/mutfak tesisatı, batarya, hortum | O dairenin maliki | Malikin kendisi |
| Daire içi ıslak hacim izolasyonu | O dairenin maliki | Malikin kendisi |
| Ana su kolonu, dikey iniş boruları | Tüm kat malikleri | Ortak gider (aidat) |
| Çatı, teras, dış cephe izolasyonu | Tüm kat malikleri | Ortak gider (aidat) |
| Sığınak, kazan dairesi, hidrofor | Tüm kat malikleri | Ortak gider (aidat) |
| Bahçe sulama, otopark drenajı | Tüm kat malikleri | Ortak gider (aidat) |
| Kullanım hatası (musluk açık unutma, çamaşır makinesi hortumu) | Kullanan (kiracı varsa kiracı) | Kullananın kendisi |
📌 Ayrımın Pratik Kuralı: Boru duvarın içinden dikey geçiyorsa ve birden fazla daireye hizmet ediyorsa ortak tesisattır. Daireye girdikten sonra yatay dağılan ve yalnızca o daireye hizmet eden hat, bağımsız bölüm tesisatıdır. Tereddüt hâlinde karar, mekanik tesisat projesine ve bilirkişi incelemesine bırakılır.
Kusursuz Sorumluluk: Kusur İspatı Gerekmez
Su kaçağı davalarında zarar gören tarafın en büyük avantajı budur. Türk Borçlar Kanunu’nun 69. maddesi, bir binanın yapımındaki bozukluk veya bakımındaki eksiklik nedeniyle üçüncü kişilere verilen zararlardan yapı malikini kusursuz olarak sorumlu tutar.
Bu ne demek?
- Zarar gören, komşusunun ihmalini ispat etmek zorunda değildir.
- “Benim haberim yoktu”, “gizli arızaydı”, “yeni taşındım” savunmaları sorumluluğu kaldırmaz.
- İspat edilmesi gereken üç unsur vardır: zararın varlığı, yapıdaki bozukluk veya bakım eksikliği ve ikisi arasındaki nedensellik bağı.
Ortak tesisattan kaynaklanan zararlarda ise sorumluluk, hem bu genel kurala hem de Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesine dayanır. Yargıtay içtihatlarına göre kat malikleri, ortak yerlerdeki bakım eksikliği ve bozukluktan doğan zararlardan arsa payları oranında sorumludur.
Kiracı mı Öder, Ev Sahibi mi?
Uygulamada en çok tartışılan başlıklardan biridir. Ayrım, zararın kullanımdan mı yoksa yapıdan mı kaynaklandığına bakılarak yapılır.
| Durum | Sorumlu | Neden? |
|---|---|---|
| Musluğu açık unutma, küvet taşırma | Kiracı | Kullanım kusuru |
| Çamaşır/bulaşık makinesi hortumunun fırlaması | Kiracı | Kullanım ve bakım kusuru |
| Eskiyen gömme tesisatın patlaması | Malik | Yapısal arıza |
| Zemin izolasyonunun bozulması | Malik | Yapım/bakım eksikliği |
| Kiracının bildirdiği arızanın malik tarafından giderilmemesi | Malik | Bildirime rağmen ihmal |
Kiracının kritik yükümlülüğü: Fark ettiği arızayı gecikmeksizin ve yazılı olarak malike bildirmek zorundadır. Bildirmediği takdirde, önlenebilecek zararın büyümesinden sorumlu tutulabilir. Bildirimi yazılı yapmak, sonradan doğacak uyuşmazlıkta kiracıyı korur.
Zarar gören taraf açısından ise şu önemlidir: üçüncü kişiye karşı, yapı maliki sıfatıyla malik sorumludur. Malik, kiracının kusuru varsa ödediği tazminatı sonradan kiracıya rücu edebilir. Kiracının hangi giderlerden sorumlu olduğu konusunda Sitede Kiracı Hangi Giderlere Katılır? yazımıza bakabilirsiniz.
Su Kaçağında Adım Adım Ne Yapılmalı?
İlk 24 Saat: Zararı Durdurun ve Belgeleyin
- Ana vanayı kapatın. Kaynağı belirlenemiyorsa binanın ana su vanası kapatılır; zararın büyümesini önlemek herkesin yükümlülüğüdür.
- Fotoğraf ve video çekin. Tarih-saat bilgisi görünecek şekilde, hasarın tamamını ve kaynağını belgeleyin. Bu kayıtlar sonraki tüm süreçlerin temelidir.
- Yönetimi yazılı olarak bilgilendirin. Sözlü bildirim ispat değeri taşımaz. Tarihli dilekçe veya kayıtlı mesaj kullanın.
- Tespit tutanağı düzenletin. Yönetici, zarar gören ve mümkünse kaçağın kaynaklandığı dairenin sakininin imzasıyla tutanak tutulur.
İlk Hafta: Kaynağı Tespit Ettirin
- Uzman tespiti yaptırın. Termal kamera veya akustik dinleme ile kaçak noktası kırım yapılmadan bulunabilir. Rapor yazılı alınmalıdır.
- Sigorta şirketine ihbar edin. Poliçelerde ihbar süresi genellikle kısadır; gecikme tazminat hakkını zayıflatır.
- Ortak tesisat çıkarsa yönetim devreye girer. Onarım yönetimce yaptırılır, gider ortak gider olarak paylaştırılır.
Anlaşma Sağlanamazsa: Hukuki Yol
- Noter ihtarnamesi gönderin. Zararın giderilmesi için makul süre verin. İhtarname, hem iyi niyet göstergesidir hem de temerrüt tarihini belirler. Hazır metinler için ihtarname örnekleri sayfamıza bakabilirsiniz.
- Delil tespiti talep edin. Onarım yapılmadan önce mahkemeden keşif ve bilirkişi incelemesi istenir. Onarım sonrası delil kaybolur; bu adım atlanırsa zararın ispatı çok güçleşir.
- Tazminat davası açın. Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
⚠️ En Sık Yapılan Hata: Delil tespiti yaptırmadan onarıma başlamak. Duvar kapatıldıktan, boya yapıldıktan sonra kaçağın kaynağını ve zararın boyutunu ispat etmek neredeyse imkânsız hâle gelir. Önce belgeleyin, sonra onarın.
Sigorta Neyi Karşılar, Neyi Karşılamaz?
Bu konuda yaygın bir yanlış anlaşılma vardır. DASK, su kaçağı hasarını karşılamaz.
| Poliçe | Zorunlu mu? | Su kaçağını karşılar mı? | Kapsam |
|---|---|---|---|
| DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) | Evet | Hayır | Yalnızca deprem ve depremin yol açtığı yangın, infilak, tsunami, yer kayması |
| Konut Sigortası (ihtiyari) | Hayır | Evet — “dahili su” teminatı varsa | Tesisat kaynaklı su hasarı, eşya, dekorasyon |
| Site/Bina Ortak Alan Sigortası | Hayır | Evet — poliçe kapsamına göre | Ortak tesisat, çatı, asansör, üçüncü şahıs mali mesuliyet |
Yönetime öneri: Ortak alan sigortası ve üçüncü şahıs mali mesuliyet teminatı, ortak tesisattan doğan zararlarda kat maliklerini büyük yükten kurtarır. Yıllık primi, tek bir kolon patlağının maliyetinin çok altındadır ve işletme projesine gider olarak yazılabilir.
Dikkat: Poliçelerde genellikle “ani ve beklenmedik” hasar şartı aranır. Uzun süredir bilinen, bildirilmiş ancak giderilmemiş bir sızıntı “ihmal” sayılarak kapsam dışı bırakılabilir. Bu da arızayı zamanında bildirmenin ve kayıt tutmanın önemini gösterir.
Zamanaşımı: Ne Kadar Süreniz Var?
Haksız fiilden doğan tazminat talepleri zamanaşımına tabidir:
| Süre | Başlangıç |
|---|---|
| 2 yıl | Zararı ve sorumlusunu öğrendiğiniz tarihten itibaren |
| 10 yıl | Her hâlükârda, fiilin gerçekleştiği tarihten itibaren |
Önemli istisna: Sızıntı devam ediyorsa zarar da devam ediyor sayılır ve zamanaşımı işlemeye başlamaz. Ancak bu duruma güvenmek risklidir; sürekli sızıntının “ne zaman öğrenildiği” tartışması davanın kaybedilmesine yol açabilir. Doğru yaklaşım, süreyi beklemeden harekete geçmektir.
Yönetimin Sorumluluğu ve Önleyici Bakım
Ortak tesisattan kaynaklanan kaçaklarda yönetici, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 38. maddesi uyarınca kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Bildirilen bir arızayı makul sürede gidermeyen yöneticinin sorumluluğu doğabilir. Konu hakkında Site Yöneticisinin Hukuki Sorumluluğu yazımıza bakabilirsiniz.
Yönetimin tutması gereken kayıtlar:
- Arıza bildirim tarihi ve bildiren kişi
- Yapılan müdahale, tarihi ve yetkili firma bilgisi
- Tespit tutanağı ve fotoğraflar
- Kat maliklerine yapılan yazılı bilgilendirmeler
Kaçakları Önleyen 6 Periyodik Kontrol
- Çatı ve teras izolasyonu — yağış sezonu öncesi, yılda bir
- Yağmur olukları ve iniş boruları — sonbaharda yaprak temizliği
- Hidrofor ve su deposu — basınç ayarı ve sızdırmazlık kontrolü
- Bodrum ve sığınak drenajı — pompa çalışma testi
- Kolon vanaları — sıkışma ve damlama kontrolü
- Kazan dairesi tesisatı — ısıtma sezonu öncesi basınç testi
Bu kontrollerin maliyeti, tek bir kolon patlamasının yaratacağı zararın çok altındadır ve işletme projesine planlı bakım gideri olarak yazılmalıdır.
PMC Group’un Su Kaçağı Yönetimi Yaklaşımı
- 7/24 arıza hattı: Bildirim anında kayıt altına alınır, müdahale süresi ölçülür.
- Kaynak tespiti: Ortak tesisat mı bağımsız bölüm mü olduğu, uzman raporuyla netleştirilir; sorumluluk tartışması baştan kapanır.
- Tutanak disiplini: Her olayda tarihli tespit tutanağı ve fotoğraf arşivi oluşturulur.
- Sigorta takibi: Ortak alan poliçesi ve üçüncü şahıs mali mesuliyet teminatı yönetilir, hasar ihbarı süresinde yapılır.
- Hukuki süreç: İhtarname ve delil tespiti aşamaları, bünyemizdeki kat mülkiyeti uzmanı avukatlar tarafından yürütülür.
- Önleyici bakım takvimi: Çatı, drenaj ve kolon kontrolleri planlı olarak yapılır ve raporlanır.
Ankara genelinde 130’u aşkın projede bu standartlarla hizmet veriyoruz. Hizmet paketlerimizi inceleyin veya teklif alın.
Sıkça Sorulan Sorular (FAQ)
Üst kattan su akıyorsa kim öder?
Kaçak üst dairenin kendi tesisatından kaynaklanıyorsa o dairenin maliki öder. Kaynak ana kolon, çatı veya başka bir ortak yer ise sorumluluk tüm kat maliklerine arsa payları oranında aittir ve gider ortak gider olarak karşılanır.
Komşumun kusuru olmadığını söylüyor, yine de ödemek zorunda mı?
Evet. Türk Borçlar Kanunu’nun 69. maddesi yapı malikine kusursuz sorumluluk yükler. Yapım bozukluğu veya bakım eksikliği nedeniyle zarar doğmuşsa malik, kusuru bulunmasa dahi sorumludur. Zarar görenin komşusunun ihmalini ispat etmesi gerekmez.
Ortak tesisat mı bağımsız bölüm tesisatı mı, nasıl anlaşılır?
Duvar içinden dikey geçen ve birden fazla daireye hizmet eden hatlar ortak tesisattır. Daireye girdikten sonra yatay dağılan ve yalnızca o daireye hizmet eden hatlar bağımsız bölüm tesisatıdır. Tereddüt hâlinde mekanik tesisat projesi ve bilirkişi incelemesi esas alınır.
Su kaçağını DASK karşılar mı?
Hayır. DASK yalnızca deprem ve depremin yol açtığı yangın, infilak, tsunami ve yer kaymasını karşılar. Tesisat kaynaklı su hasarı için konut sigortasının “dahili su” teminatı veya site ortak alan sigortası gereklidir.
Kiracı mı sorumlu, ev sahibi mi?
Zarar kullanım hatasından (musluk açık unutma, makine hortumu) kaynaklanıyorsa kiracı; tesisat eskimesi, gizli ayıp veya izolasyon bozukluğu gibi yapısal nedenlerden kaynaklanıyorsa malik sorumludur. Zarar gören üçüncü kişiye karşı ise yapı maliki sıfatıyla malik sorumlu olur; malik sonradan kiracıya rücu edebilir.
Onarıma başlamadan önce ne yapmalıyım?
Mutlaka delil tespiti yaptırın. Onarım sonrası kaçağın kaynağını ve zararın boyutunu ispat etmek neredeyse imkânsız hâle gelir. Mahkemeden keşif ve bilirkişi incelemesi talep edilir; ayrıca tarihli fotoğraf, video ve tespit tutanağı hazırlanmalıdır.
Hangi mahkemeye başvurulur?
Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Tazminat davası için ne kadar sürem var?
Zararı ve sorumlusunu öğrendiğiniz tarihten itibaren 2 yıl, her hâlükârda fiil tarihinden itibaren 10 yıl içinde dava açılmalıdır. Sızıntı devam ediyorsa zarar da sürüyor sayılır; ancak bu duruma güvenmek yerine zamanında harekete geçmek gerekir.
Yönetim arızayı gidermezse ne yapabilirim?
Bildiriminizi yazılı olarak yenileyin ve makul süre verin. Yönetici, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 38. maddesi uyarınca kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur; ihmali hâlinde kişisel sorumluluğu doğabilir. Sonuç alınamazsa noter ihtarnamesi ve sulh hukuk mahkemesi yolu açıktır.
Ortak tesisat onarımının gideri nasıl paylaşılır?
Onarım yönetim tarafından yaptırılır ve gider, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi uyarınca ortak gider olarak kat maliklerinden tahsil edilir. Paylaşım, yönetim planında aksi belirtilmedikçe arsa payı oranına göre yapılır.
Sonuç: Önce Kaynak, Sonra Sorumluluk
Su kaçağı uyuşmazlıklarının neredeyse tamamı, kaynağın zamanında ve belgeli biçimde tespit edilmemesinden doğar. Kaynak netleştiğinde sorumluluk da kendiliğinden netleşir: bağımsız bölümden geliyorsa o dairenin maliki, ortak yerden geliyorsa tüm kat malikleri sorumludur.
Sıralama nettir: (1) suyu kesip zararı durdurun, (2) fotoğraf ve tutanakla belgeleyin, (3) uzman tespiti yaptırıp sigortaya ihbar edin, (4) onarımdan önce delil tespiti talep edin. Bu dört adım, hem zararın büyümesini hem de yılları alan davaları önler.
🎯 Sitenize Özel Su Tesisatı Risk Denetimi
- ✅ Ortak tesisat, çatı ve drenaj risk incelemesi
- ✅ Ortak alan sigortası ve mali mesuliyet teminatı kontrolü
- ✅ Arıza bildirim ve tutanak sisteminin kurulması
- ✅ Yıllık önleyici bakım takvimi
📞 Hemen Teklif Alın | ☎️ 0850 885 5 911
İlgili diğer rehberlerimiz:
