Günümüzde apartman yönetmeliği, genel anlamda apartman içinde yaşam alanı olan herkesin uymak zorunda olduğu kurallar bütünü olmaktadır. Bu noktada apartman yönetmeliği kurallarına apartman sakinlerinin uymaması gibi durumlarda yapılması gereken adımların hepsi apartman yönetmeliğinde belirlenmektedir. Bu durumlarda apartman yönetmeliğinde; apartman gürültü yönetmeliği, apartman altı dükkan yönetmeliği, apartman aidat yönetmeliği gibi konularda bilgilendirmeler yapılmaktadır.
Yasal çerçevede apartmanlar, kat malikleri kurulunca yönetilmektedir. Bu noktada apartmanlarda belirli bir sayının üstünde apartman yönetimlerinin olması gereklidir. Bu durumda yine apartman hakkında belirlenen kararlar apartman yönetimi tarafından fikir birliği ile alınmaktadır. Bunların yanında apartman yönetmeliği esasında kat mülkiyeti kanunu ifade etmekte olup hukuki literatürde apartman yönetmeliği diye bir yönetmelik bulunmamaktadır.
Apartman Yönetmeliği Ve Yöneticinin İşlevleri
Apartmanda yaşayan kişiler tarafından bir yönetici seçilmelidir. Apartmanla ilgili olan alınacak tüm kararlar apartman yönetimi tarafından tartışılmaktadır. Alınacak olan kararlar da oy çokluğu ile alınmalıdır. Bu durumda apartman yöneticileri, yönetmelikte belirlenmiş olan bütün yazan her şeyi eksiksiz bir şekilde uygulamakla sorumludur. Bunların yanında apartman yöneticisi, apartman içerisinde bulunan ve belirlenmiş kurallara uymayan kişiler hakkında gerekli olan tüm yaptırımları yapmakla görevli olmaktadır. Apartman yöneticisisin görevi apartmanda yaşayan kişilerin istek ve önerilerini dinleyerek kararlar almaktır. Kurallara uymayan kişiler için de yasal yollara başvurabilmektedir. Bu sayede apartmanda yaşayan kişileri için huzur sağlanmış olmaktadır.
Yönetim planı yapıldıktan sonra herhangi bir değişim yapılması için mülk sahibi kişilerin beşte dördünün oyunun olması gerekmektedir. Çünkü yönetim planlarında ortaya çıkan değişiklikler bütün mülk sahiplerini ilgilendirmektedir. Ayrıca; apartman yönetmeliği kapsamında alınmış olan tüm kararlara bütün apartman sakinlerinin uyması gerekmektedir. Fakat alınan kararları uygun bulmayan ve kurula katılmış olan kişiler karar tarihinden sonra 1 ay gibi bir süre içinde, toplantıya katılmayan kişiler de kararı öğrendikten sonra 1 ay içerisinde ve karar tarihinden başlayarak 6 ay içinde mülkünün bulunduğu yere en yakın olan sulh hukuk mahkemesine bu kararın iptali için başvuru yapabilir. Yönetmelik içinde bulunan apartman gürültü yönetmeliği, apartman altı dükkan yönetmeliği ve de apartman aidat yönetmeliği gibi konularda kararlar alınmaktadır.
Apartmandaki Gürültü Yönetmeliği
Yönetim kurulu kararlarından alınan apartman gürültü yönetmeliği, mülk sahibi kişilerin veya kiracıların, bağımsız bölümlerde veya ortak alanlarda, özellikle de kişilerin birbirlerini rahatsız etmemek üzerine kurulmuş olan kurallardır. Binada oturan kişiler bu noktada birbirinin haklarını çiğnememeli aynı şekilde huzurlarını da kaçırmamalıdırlar.
Apartman sakinleri, apartman gürültü yönetmeliği sayesinde diğer tüm apartman sakinlerini rahatsız etmemektedir. Balkonda zaman geçirildiği noktalarda diğer apartman sakinlerine rahatsızlık vermedikleri seviyede özgür olabilmektedirler. Bu rahatsızlıklar kirlilik, gürültü ve buna benzer durumlarda olabilmektedir. Kat sahiplerine rahatsızlık vermemek için tüm önlemleri almak zorundadırlar. Çözüm sağlanamayan durumlarda da bina yönetimleri ile iletişime geçilmelidir.
Apartman Yönetmeliği Yönetici Görev Ve Hakları
Apartman yöneticisi, apartman sakinleri tarafından alınmış olan kararları uygulamakla yükümlü olmaktadır.
Oy çokluğu ile alınmış olan kararları reddetme yetkisine sahip değildir.
Bina içinde olan bakım ve onarım işleri ile ilgilenmeli ayrıca ve bu işlerin de takibini yapmalıdır.
Bina içinde sigorta, temizlik, asansör, elektrik tesisatı, bakım, onarım, doğalgaz tesisatı gibi işlerle tamamen ilgilenmelidir.
İlgili olan tüm masrafları apartman sakinlerine bölüştürmeli ve buna göre para toplamalıdır.
Toplamış olduğu parayı hizmet aldığı firmalara faturalı bir şekilde teslim etmelidir.
Ayrıca; apartman gürültü yönetmeliği, apartman altı dükkan yönetmeliği ve apartman aidat yönetmeliği gibi konularında apartmanda oturan sakinlerin huzurunu korumak görevidir.
Binalar için toplanmış paranın bitmesi durumunda, bina sakinlerinden binalar için gerekli olan paraları avans olarak toplayabilmektedir.
Bina ile ilgili olan tebligatların hepsini yöneticiye iletilmeli ve yönetici bu tebligatları okumalıdır.
Yöneticin hakları arasında kat sahiplerinden ödemelerini yapmayanlar için icra takibi başlatmak bulunmaktadır.
Bina yöneticisi gerekli olan zamanlarda binadaki sakinleri toplamalı ve ortak sorunları dinlemelidir.
Yönetim kurulunda toplantı yapıldığı zaman, bina hakkındaki gelişmeler ve gerekli olan konular tartışılmalı ve çözüm aranmalıdır.
Apartman Isıtma Yönetmeliği
Kat sahipleri kurulunca alınan ve bağımsız olan bölümlerde ısının 15 derecenin altında tutulmasına dair bir karar var ise fakat evinizde üşüyorsanız bu kararın iptali için size en yakın sulh hukuk mahkemesine başvuru yapabilirsiniz. Bunun yanında merkezi ısıtma siteminden çıkarak bağımsız bölümünüzü bireysel olarak ısıtmanız yasal olarak mümkün olmamaktadır. Bu durumda apartman sakinleri ısınma konusunda da yönetmeliğe uygun hareket etmek zorundadırlar.
Kış mevsiminde komşunuz kombisini yakmadığı zaman evinizi ısıtamazsınız bu gibi durumlarda apartman yöneticisine başvuru yapabilirsiniz. Binada herkesin kombisini belirlenmiş bir seviyede yakmasını sağlayacak kararlar çıkartabilirsiniz. Bir çözüm bulamadığınız noktalarda adresinizin bağlı bulunduğu belediyelere veya da Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvuru yaparak dava açabilirsiniz.
Bina yöneticiniz, seçilmiş olmasına rağmen bina ile ilgili durumlarla ilgilenmiyorsa bu durumda kendisine yazılı veya sözlü uyarı yapabilirsiniz. Tüm bu durumlarda yine sonuç alamazsanız
kat sahiplerinin üçte birinin isteği ile olağan üstü bir toplantı istenebilirsiniz. Yönetim kurulu sayısı üç kişinin altına düşerse kararlar alınamaz. Bu durumda da tekrar seçim yapılmalı ve de tekrardan üç kişilik bir yönetim kurulu oluşturulmalıdır. Bina yöneticileri de ortak alanların kullanımından, bakım, tamir ve onarım gibi masraflarından doğan tüm ücretleri diğer apartman sahipleri ile aynı oranda ödemekle yükümlüdür.
Sonuçta apartman yönetmeliği gereğince bina yöneticileri de apartman sakinleri ile aynı yaşam alanlarını kullanmakta ve eşit haklara sahip olmaktadır. Bunların yanında apartman sahiplerinin aidat borçları var ise yönetimde oy kullanabilirler ve oy birliği ile yönetici seçilebilirler. Tüm bunların yanında mülk sahiplerinin beşte dördünün isteği sağlanmadan bina içinde onarım veya değişiklik gibi işlemler yapılamaz.
