Yönetim planı değişikliği için gereken çoğunluk, sitenizin hukuki niteliğine göre değişir. 7579 sayılı Kanun’un 5. maddesiyle Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 70. maddesi değiştirilmiş ve toplu yapılarda yönetim planı değişikliği için aranan beşte dört (4/5) çoğunluk, üçte iki (2/3) çoğunluğa indirilmiştir. Düzenleme 22 Mayıs 2026 tarihli ve 33261 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.
Ancak burada kritik bir ayrım vardır: bu indirim tek apartman binalarını kapsamaz. Toplu yapı niteliğinde olmayan bir binada yönetim planı değişikliği KMK 28. maddeye tabidir ve orada çoğunluk hâlâ beşte dörttür (4/5). Ayrıca her iki durumda da çoğunluk, hem kat maliki sayısı hem arsa payı bakımından aynı anda sağlanmak zorundadır.
⚠️ Yaygın Yanlış Bilgi: 7579 sayılı Kanun’un yayımlanmasından sonra birçok kaynak “yönetim planı değişikliği artık 2/3 çoğunlukla yapılabiliyor” başlığını kullandı. Bu ifade eksiktir. Kanun yalnızca KMK 70. maddeyi değiştirmiştir; 70. madde ise Kanun’un “Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler” bölümünde yer alır. Tek bina için geçerli olan 28. maddeye dokunulmamıştır.
Ankara profesyonel site ve bina yönetimi alanında 130’dan fazla projede, 10.000’i aşkın dairede hizmet veren PMC Group olarak bu rehberde; sitenizin hangi kategoriye girdiğini nasıl tespit edeceğinizi, çoğunluğun nasıl hesaplandığını, karar defteri ve tapu tescili sürecini, sık yapılan hataları ve örnek karar metnini adım adım ele alıyoruz.
Yönetim Planı Nedir? Yönetmelikten Farkı
Yönetim planı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesinde tanımlanan ve ana gayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma amaç ve şeklini, yönetici ve denetçilerin görevlerini düzenleyen temel belgedir. Kanun’un ifadesiyle yönetim planı, “bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir”.
Yönetim planı tapu siciline bağlanır ve dairenizi satın alan yeni malik de otomatik olarak bu planla bağlıdır. Bu yönüyle, kat malikleri kurulunun aldığı sıradan kararlardan çok daha güçlü ve kalıcı bir belgedir.
| Karşılaştırma | Yönetim Planı | Site İç Yönetmeliği |
|---|---|---|
| Yasal dayanak | KMK m.28 / m.70 | Kat malikleri kurulu kararı |
| Hukuki niteliği | Sözleşme hükmünde | Kurul kararı niteliğinde |
| Tapu siciline işlenir mi? | Evet | Hayır |
| Yeni maliki bağlar mı? | Evet, kendiliğinden | Tartışmalı |
| Değişiklik çoğunluğu | 2/3 veya 4/5 (nitelikli) | Genellikle salt çoğunluk |
Bu ayrım pratikte çok önemlidir: iç yönetmelikle getirilen bir kural, yönetim planına aykırıysa uygulanamaz. Konuya ilişkin ayrıntı için Site Yönetmeliği Nedir? ve Apartman Yönetmeliği Nedir? yazılarımıza bakabilirsiniz.
Siteniz Toplu Yapı Mı? Doğru Çoğunluğu Belirleme
Hangi çoğunluğun geçerli olacağını belirleyen tek soru budur. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 66. maddesi toplu yapıyı şöyle tanımlar: bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak, altyapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetleri ile bunların yönetimi bakımından birbiriyle bağlantılı birden çok yapı topluluğu.
Pratik Test
| Durum | Nitelik | Uygulanacak Madde | Çoğunluk |
|---|---|---|---|
| Tek blok, tek parsel, ortak sosyal tesis yok | Kat mülkiyeti | KMK m.28 | 4/5 |
| Birden çok blok, ortak havuz/otopark/yeşil alan | Toplu yapı | KMK m.70 | 2/3 |
| Birden çok parsel, ortak altyapı ve yerleşim planı | Toplu yapı | KMK m.70 | 2/3 |
| Tapuda “toplu yapı” şerhi ve toplu yapı yönetim planı var | Toplu yapı | KMK m.70 | 2/3 |
Nasıl kesinleştirilir? En güvenilir yöntem tapu kaydınızı ve mevcut yönetim planınızın başlığını incelemektir. Toplu yapı olarak kurulan projelerde yönetim planı genellikle “Toplu Yapı Yönetim Planı” başlığını taşır ve KMK 66-73. maddelere atıf yapar. Tereddüt hâlinde tapu müdürlüğünden kayıt örneği alınmalıdır.
📌 Neden bu kadar önemli? Yanlış çoğunlukla alınan yönetim planı değişikliği kararı geçersizdir. Toplu yapı olmadığı hâlde 2/3 ile karar alan bir yönetimin kararı, açılacak iptal davasında iptal edilir ve o güne kadar yapılan tüm uygulamalar tartışmalı hâle gelir.
Çifte Çoğunluk: Sayı ve Arsa Payı Birlikte
En sık yapılan hata buradadır. Aranan çoğunluk, yalnızca kat maliki sayısı değil, aynı anda arsa payı bakımından da sağlanmalıdır. İki koşuldan biri eksikse karar geçersizdir.
Örnek Hesaplama: 120 Daireli Toplu Yapı
| Kriter | Toplam | Gereken 2/3 | Sonuç |
|---|---|---|---|
| Kat maliki sayısı | 120 | 80 malik | 82 malik onayladı ✅ |
| Arsa payı | 1.000/1.000 | 667/1.000 | 640/1.000 onayladı ❌ |
Yukarıdaki örnekte sayı çoğunluğu sağlanmış (82 > 80) ancak arsa payı çoğunluğu sağlanamamıştır (640 < 667). Karar geçersizdir. Bu durum özellikle büyük dubleks ve dükkânların bulunduğu sitelerde sık yaşanır: küçük daire sahipleri sayıca çoğunlukta olsa bile arsa payı toplamı yetmeyebilir.
Eski ve Yeni Eşiklerin Karşılaştırması
| Daire Sayısı | Eski (4/5) | Yeni (2/3) — toplu yapı | Kazanç |
|---|---|---|---|
| 60 | 48 malik | 40 malik | 8 malik |
| 120 | 96 malik | 80 malik | 16 malik |
| 200 | 160 malik | 134 malik | 26 malik |
| 500 | 400 malik | 334 malik | 66 malik |
500 daireli bir sitede 400 malikin oyunu toplamak pratikte imkânsıza yakındı; 334 ise ulaşılabilir bir hedeftir. Değişikliğin asıl etkisi budur: yıllardır kilitli kalan yönetim planları artık gerçekten değiştirilebilir hâle gelmiştir.
Yönetim Planı Değişikliği Adım Adım
Adım 1: Değişiklik Metnini Hazırlayın
Hangi maddenin nasıl değişeceği madde madde, eski hâli ve yeni hâli karşılıklı yazılmalıdır. “Yönetim planı güncellenmiştir” gibi genel ifadeler tapu müdürlüğünce kabul edilmez. Değişiklik metni, karar defterine ve tescil evrakına aynen geçecektir.
Adım 2: Gündemi Belirtip Kurulu Toplantıya Çağırın
Çağrı yazısında “yönetim planının … maddesinin değiştirilmesi” gündem maddesi açıkça yer almalıdır. Gündemde bulunmayan bir konuda yönetim planı değişikliği kararı alınamaz. Tebligat, yönetim planındaki usule uygun yapılmalı ve tebliğ belgeleri saklanmalıdır.
Adım 3: Toplantıyı Yapın ve Oyları Belgeleyin
Yönetim planı değişikliğinde aranan çoğunluk toplantıya katılanların değil, TÜM kat maliklerinin çoğunluğudur. Bu nedenle ikinci toplantıda çoğunluk şartı hafiflemez. Katılamayan malikler yazılı ve imzalı kabul beyanı vererek karara katılabilir; bu beyanlar karar ekinde toplanır.
Adım 4: Karar Defterine İşleyin
Karar, noter onaylı karar defterine tüm ayrıntısıyla yazılır. Metinde şunlar mutlaka bulunmalıdır: toplam kat maliki sayısı ve arsa payı, olumlu oy veren malik sayısı ve arsa payı toplamı, gerekli çoğunluğun sağlandığının açıkça belirtilmesi ve değişen madde metinleri. Karar, divan heyetince imzalanır. Karar defterinin işlevi için Apartman Karar Defteri Nedir? yazımıza bakabilirsiniz.
Adım 5: Noter Onayı ve Tapuya Tescil
Değişikliğin tapu siciline işlenebilmesi için, yeter çoğunlukta imzalı kabul beyanlarını içeren noter tasdikli kat malikleri kurulu kararının tapu müdürlüğüne ibraz edilmesi gerekir. Tescil ile birlikte değişiklik, sonradan daire satın alacak üçüncü kişiler bakımından da bağlayıcı hâle gelir.
📌 Tescil edilmezse ne olur? Tescil edilmemiş değişiklik üçüncü kişilere karşı hüküm doğurmaz. Ancak kat malikleri arasındaki iç ilişkide, kararın alındığı tarihten itibaren geçerlidir. Yani daireyi sonradan alan bir kişi, tescil edilmemiş değişiklikle bağlı olmadığını ileri sürebilir — bu da yıllar sonra ciddi uyuşmazlıklara yol açar.
Örnek Karar Metni
Aşağıdaki metin, toplu yapı niteliğindeki bir sitede yönetim planı değişikliği için karar defterine yazılabilecek örnek bir karardır. Sitenizin gerçek verileriyle doldurulmalı ve hukuki kontrolden geçirilmelidir.
…………………… TOPLU YAPI YÖNETİMİ KAT MALİKLERİ KURULU KARARI Karar No : …… Karar Tarihi : …/…/2026 Toplantı Yeri : ……………………………… GÜNDEM: Yönetim planının …. maddesinin değiştirilmesi. Toplu yapımızda toplam …… bağımsız bölüm bulunmakta olup, toplam arsa payı ……/…… 'dir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 7579 sayılı Kanun ile değişik 70. maddesi uyarınca, toplu yapılarda yönetim planının değiştirilmesi için kat maliklerinin üçte ikisinin oyu aranmaktadır. Yapılan oylama sonucunda: - Toplam kat maliki sayısı : …… - Olumlu oy veren kat maliki sayısı : …… (gereken: ……) - Toplam arsa payı : ……/…… - Olumlu oy veren arsa payı toplamı : ……/…… (gereken: ……/……) hem SAYI hem ARSA PAYI bakımından üçte iki çoğunluk SAĞLANMIŞTIR. KARAR: Yönetim planının …. maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. ESKİ HÂLİ : "………………………………………………………………" YENİ HÂLİ : "………………………………………………………………" İşbu değişikliğin tapu siciline tescili için yönetime yetki verilmesine, oy birliği/oy çokluğu ile karar verilmiştir. DİVAN BAŞKANI KÂTİP ÜYE KÂTİP ÜYE ………………… ………………… ………………… (imza) (imza) (imza)
Toplantı tutanağı ve genel kurul karar formatı için Olağan Genel Kurul Kararları Örneği ve Kat Malikleri Genel Kurul Kararı Örneği sayfalarımızdan yararlanabilirsiniz.
İptal Davası: 6 Aylık Hak Düşürücü Süre
Değişikliğe katılmayan kat maliki, kararın iptali için sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir. Bu süre 6 ay olup hak düşürücü niteliktedir; geçmesiyle birlikte itiraz imkânı tamamen ortadan kalkar.
İptal sebepleri genellikle şunlardır:
- Yetersiz çoğunluk — özellikle arsa payı çoğunluğunun sağlanmamış olması
- Yanlış maddenin uygulanması — tek binada 2/3 ile karar alınması
- Gündemde bulunmayan konuda karar alınması
- Usulsüz çağrı ve tebligat — maliklerin toplantıdan haberdar edilmemesi
- Kazanılmış hakların ihlali — bağımsız bölümün kullanım amacının malik rızası olmadan değiştirilmesi
Yönetim Planında En Çok Değiştirilen Maddeler
Çoğunluk eşiğinin düşmesiyle birlikte gündeme gelmesi beklenen başlıklar:
- Ortak gider paylaşım esasları — eşit paylaşım mı, arsa payı oranında mı? Asansör, ısıtma ve güvenlik giderlerinin dağıtımı.
- Evcil hayvan kuralları — mutlak yasak yerine cins, ağırlık ve ortak alan kullanım şartlarına bağlı düzenleme.
- Bağımsız bölümün kullanım amacı — konutun işyeri, muayenehane veya kısa süreli kiralama amacıyla kullanılıp kullanılamayacağı.
- Ortak alan tahsisleri — otopark yeri dağıtımı, depo ve sığınak kullanımı.
- Yönetim organı yapısı — blok temsilcilikleri, denetim kurulu sayısı, profesyonel yönetim şirketiyle çalışma yetkisi.
- Elektrikli araç şarj istasyonu — kurulum, elektrik gideri ve yer tahsisi esasları. Ayrıntı için şarj istasyonu rehberimize bakabilirsiniz.
Sık Yapılan 6 Hata
- Sadece sayı çoğunluğuna bakmak. Arsa payı çoğunluğu sağlanmadan alınan karar geçersizdir.
- Tek binada 2/3 uygulamak. Toplu yapı değilseniz KMK 28 gereği 4/5 aranır.
- Katılanların çoğunluğunu esas almak. Ölçü, toplantıya katılanlar değil tüm kat malikleridir.
- Tapuya tescil ettirmemek. Değişiklik kâğıt üzerinde kalır, yeni malikleri bağlamaz.
- Karar metnini muğlak yazmak. Eski ve yeni madde metni yazılmazsa tapu işlemi reddedilir.
- Yönetim planındaki 4/5 hükmüne dayanmak. Toplu yapıda kanun, aksi hükümlerin uygulanmayacağını açıkça düzenlemiştir; bu gerekçeyle talebi reddetmek hukuka aykırıdır.
PMC Group’un Yönetim Planı Tadili Yaklaşımı
Yönetim planı değişikliği, site yönetiminin en teknik ve en çok dava riski taşıyan işlemidir. PMC Group olarak süreci şu adımlarla yürütüyoruz:
- Nitelik tespiti: Tapu kaydı ve mevcut yönetim planı incelenerek toplu yapı olup olmadığı, dolayısıyla uygulanacak çoğunluk kesinleştirilir.
- Arsa payı cetveli: Bağımsız bölüm bazında arsa payı tablosu çıkarılır; çifte çoğunluk hesabı önceden yapılır.
- Metin hazırlığı: Değişiklik maddeleri, bünyemizdeki kat mülkiyeti uzmanı avukatlar tarafından eski/yeni karşılaştırmalı olarak yazılır.
- Çağrı ve tebligat yönetimi: Usule uygun çağrı yapılır, tebliğ belgeleri dosyalanır.
- Tescil takibi: Noter onayı ve tapu müdürlüğü işlemleri sonuçlanana kadar süreç takip edilir.
Ankara genelinde 130’u aşkın projede bu standartlarla hizmet veriyoruz. Hizmet paketlerimizi inceleyin veya iletişim sayfamızdan sitenize özel teklif alın.
Sıkça Sorulan Sorular (FAQ)
Yönetim planı değişikliği için kaç kişinin onayı gerekir?
Toplu yapılarda kat maliklerinin üçte ikisinin (2/3), toplu yapı niteliğinde olmayan tek binalarda ise beşte dördünün (4/5) onayı gerekir. Her iki durumda da çoğunluk, hem kat maliki sayısı hem arsa payı bakımından aynı anda sağlanmalıdır.
2/3 çoğunluk tüm apartmanlar için mi geçerli?
Hayır. 7579 sayılı Kanun yalnızca Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 70. maddesini değiştirmiştir ve bu madde toplu yapılara ilişkin özel hükümler bölümünde yer alır. Tek bina niteliğindeki apartmanlarda KMK 28. madde uyarınca 4/5 çoğunluk uygulanmaya devam etmektedir.
Yönetim planımızda “4/5 çoğunluk gerekir” yazıyor, ne olacak?
Toplu yapı iseniz bu hüküm uygulanmaz. Kanun’a eklenen fıkra, “yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz” demektedir. Yani ayrıca bir tadil işlemine gerek olmadan kanuni oran olan 2/3 geçerlidir.
Toplantıya katılanların 2/3’ü yeterli mi?
Hayır. Aranan çoğunluk tüm kat malikleri üzerinden hesaplanır, toplantıya katılanlar üzerinden değil. Bu nedenle ikinci toplantıda çoğunluk şartı hafiflemez. Katılamayan malikler yazılı kabul beyanı vererek karara katılabilir.
Arsa payı çoğunluğu nasıl hesaplanır?
Her bağımsız bölümün tapuda kayıtlı arsa payı toplanır. Olumlu oy verenlerin arsa payı toplamı, toplam arsa payının üçte ikisini (toplu yapıda) veya beşte dördünü (tek binada) geçmelidir. Büyük dubleks ve dükkânların bulunduğu sitelerde sayı çoğunluğu sağlansa bile arsa payı yetmeyebilir.
Değişiklik tapuya tescil edilmek zorunda mı?
Tescil edilmeyen değişiklik üçüncü kişilere karşı hüküm doğurmaz; yani daireyi sonradan satın alan kişi bu değişiklikle bağlı olmadığını ileri sürebilir. Kat malikleri arasındaki iç ilişkide ise karar tarihinden itibaren geçerlidir. Uygulamada tescil zorunlu kabul edilmelidir.
Tapuya tescil için hangi belgeler gerekir?
Yeter çoğunlukta imzalı kabul beyanlarını içeren noter tasdikli kat malikleri kurulu kararı, değişen madde metinleri ve yönetime verilen tescil yetkisi belgesi tapu müdürlüğüne ibraz edilir.
Karara itiraz süresi ne kadar?
Değişikliğe katılmayan kat maliki 6 ay içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir. Bu süre hak düşürücüdür; geçmesiyle itiraz imkânı ortadan kalkar.
Yönetim planı ile site yönetmeliği aynı şey mi?
Hayır. Yönetim planı KMK 28. maddeye dayanır, sözleşme hükmündedir ve tapu siciline bağlanır. Site iç yönetmeliği ise kat malikleri kurulu kararıyla kabul edilen ve genellikle salt çoğunlukla değiştirilebilen bir düzenlemedir. Yönetmelik, yönetim planına aykırı olamaz.
Sitemizin toplu yapı olup olmadığını nasıl anlarım?
Tapu kaydınızı ve mevcut yönetim planınızın başlığını inceleyin. Toplu yapı olarak kurulan projelerde yönetim planı genellikle “Toplu Yapı Yönetim Planı” başlığını taşır ve KMK 66-73. maddelere atıf yapar. Birden çok blok, ortak sosyal tesis ve onaylı yerleşim planı varlığı da güçlü göstergelerdir. Tereddüt hâlinde tapu müdürlüğünden kayıt örneği alınmalıdır.
Sonuç: Önce Nitelik, Sonra Çoğunluk
7579 sayılı Kanun, toplu yapılarda yıllardır kilitli kalan yönetim planlarının önünü açmıştır. Ancak bu imkânın kullanılabilmesi, doğru maddenin ve doğru çoğunluğun uygulanmasına bağlıdır. Yanlış eşikle alınan bir karar, 6 ay içinde açılacak iptal davasıyla geçersiz hâle gelir ve site aylarca belirsizlik yaşar.
Sıralama nettir: (1) sitenizin toplu yapı olup olmadığını tapu kaydından kesinleştirin, (2) arsa payı cetvelini çıkarıp çifte çoğunluk hesabını önceden yapın, (3) değişiklik metnini eski/yeni karşılaştırmalı yazın, (4) kararı noter onaylı defterle belgeleyip tapuya tescil ettirin.
🎯 Sitenize Özel Yönetim Planı Tadil Analizi
- ✅ Tapu kaydı üzerinden toplu yapı nitelik tespiti
- ✅ Bağımsız bölüm bazında arsa payı cetveli ve çifte çoğunluk hesabı
- ✅ Değişiklik metninin hukuki hazırlığı
- ✅ Noter ve tapu tescil sürecinin takibi
📞 Hemen Teklif Alın | ☎️ 0850 885 5 911
İlgili diğer rehberlerimiz:
